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공동주택의 비리는 누가... 동대표? 관리소장?지자체 감사결과 등 객관적 데이터를 바탕으로

공동주택 입주민의 대의기구이며 사적자치조직인 입주자대표회의(동대표)에 대해 각종 비리의 온상이라는 누명을 씌우고 모 협회의 로비를 통해 법령의 개정과 제정을 수시로 하여 주인인데 주인의 권리 행사를 하지 못하는 객이 되어버린 공동주택의 실상이 안타깝다.

일부의 비리가 전체가 다 그런 것처럼 호도된 현실 확인과 함께 전문(?) 자격증을 가진 관리주체(관리소장)의 비리와 부당한 행동들을 제시하여 잘못된 선입견을 바로잡고자 한다. 최근 들어 각 지자체의 감사와 회계감사를 통해 비리집단이라고 매도하던 입대의의 비리와 잘못보다는 전문자격을 소지하고 공정하고 투명한 선진관리를 주창하는 관리소장(관리주체)들의 비리가 더 많다는 것이 객관적 데이터를 통해 확인되고 있다.

이러한 실정임에도 관계부처와 법령을 제·개정되는 국회의원님들과 초안을 담당하는 비서관님들의 사고와 견해는 바뀌지 않고 있으니 실로 탄식하지 않을 수 없다. 각 지자체의 감사결과를 통해 현실을 제대로 바라보는 혜안을 가지기를 희망해 본다. 순천의 일부 아파트에서 관리비가 멋대로 사용된 사실이 드러났다. 관리비를 빼돌리거나 업자에게 돈을 받고 일감을 몰아주는 등의 혐의로 아파트 단지 관리소장 등이 적발된 것이다.

순천경찰은 지난해 11월부터 ‘아파트 관리비 비리 특별 단속’을 벌였다. 단속 결과 관리비 횡령, 일감 몰아주기 등의 비리를 저지른 아파트 관리소장, 공사 업체 대표 등 13명이 업무상 횡령 등의 혐의로 불구속 입건됐다. 경찰에 따르면 A아파트 관리소장 서 모(70) 씨는 아파트 운영비 통장을 관리하면서 2008년 1월25일부터 2015년 3월31일까지 총 73회에 걸쳐 3500만 원을 인출해 횡령하고, 공사업체 6곳으로부터 공사 수주 대가로 3200만 원을 받은 혐의를 받고 있다. B아파트 관리소장 전 모(56) 씨도 2012년 3월30일부터 2013년 11월29일까지 보일러 공사 전문업체에 9900만 원의 공사를 몰아주고 그 대가로 40차례에 걸쳐 1100만 원을 받은 것으로 드러났다. 입주자들이 세금 납부하듯 꼬박꼬박 낸 관리비를 마치 자신들의 쌈짓돈처럼 사용한 것이다.

관리비 비리는 적발된 순천의 일부 아파트에만 해당되는 것은 아닐 것이다. 국민의 60% 이상이 아파트에 사는 만큼 단속 대상을 확대하면 더 많은 비리가 드러날 수도 있다. 관리비 비리가 근절되지 않는 이유는 우선 입주자들이 관리비 집행 내역을 들여다보는 제도적 장치가 없기 때문이며, 게다가 관리비 사용을 통제·감시하는 시스템이 미비한 것도 원인이다. 무엇보다 중요한 것은 관리비가 어떻게 사용되는지 꼼꼼하게 따지는 입주자들의 관심과 자체 감시다. 공정하고 투명한 관리를 해야 할 의무가 있는 관리주체(관리소장)의 능력과 노력에 따라 입주민의 관리비는 충분히 절약할 수 있다. 광주지역 아파트 관리비가 단지에 따라 최고 12배까지 차이가 나는 것으로 나타났다. 단지별로 항목별 산정기준이 다르기 때문이라고 한다. 입주민들의 이익 보호와 관리비 산정의 투명성 확보를 위한 법적인 기준 마련이 시급하다.

전국아파트연합회(전아연) 광주지부가 지난 5월분 지역 아파트 관리비와 각종 용역비에 대한 조사를 벌인 결과 광주지역 아파트 공동관리비는 1㎡당 684원으로 전국 평균 881원에 비해 22.3% 낮았다. 그러나 단지별로 관리비 항목별 산정 기준이 서로 달라 아파트 관리비에서 큰 차이를 보였다. 실제로 회계감사비의 경우 100만원에서 1천200만원, 소방검사비는 143만원에서 420만원, 시설물안전점검비는 64만원에서 209만원, 승강기 점검비는 대당 매월 4만7천원에서 7만7천원 등으로 단지에 따라 달랐다. 승강기 검사료도 210만원에서 300만원, 전기안전 점검비 78만4천원에서 150만원 등 항목별로 2배에서 많게는 12배까지 차이를 보였다는 것이다. 이에 따라 1가구 당 관리비가 최소 5천189원에서 최대 1만1천87원까지 5천898원 가량을 더 내거나 덜 낸 상태였다. 재활용품 등을 판매해 세대별 관리비 부담을 줄일 수 있는 수입성 항목의 적용 기준도 서로 다르긴 마찬가지다.

전아연 광주지부가 분석한 아파트 관리비 중 재활용품 판매비는 단지별로 210만원에서 660만원, 헌옷 판매비는 207만원에서 552만원의 격차를 보였다. 아파트 관리비를 산정하는 회계시스템은 단지별로 다르고 복잡해 입주민들이 쉽게 파악하기 힘들다고 한다. 이 때문에 투명성 확보가 안 돼 자칫 비리의 온상이 될 수도 있고 입주민 간 분쟁으로 번질 소지가 많은 실정이다. 회계과목 산정과 관련해 일반화, 표준화된 법적 기준 마련이 필요한 이유다. 이와 함께 관련정보를 공개토록 의무화하는 등 아파트 운영의 투명성을 강화하는 방안이 강구돼야 할 일이다. 경남도는 도내 공동주택 입주민들이 요청한 42개 단지에 대해 감사를 실시한 결과 총 300건의 부당·부적정 사례를 적발, 고발 1건, 수사요청 12건, 세무서 통보 3건과 공무원 3명에 대해 징계조치하고 1억4천1백만원(67건)의 과태료를 부과했다고 밝혔다. 도에 따르면 지난해 1월 아파트 감사전담기구로 설치한 공동주택 감사 TF팀에서 지난해 1월 18일부터 12월 20일까지 170일간 감사가 진행됐다. 주요 지적사항으로는 공사·용역과 관련해 입찰에서 준공까지 전 과정에서 발생한 부당행위가 117건(39%)으로 가장 많았으며, 징수한 관리비를 소홀히 관리하거나 회계처리기준을 준수하지 않은 사례가 41건(14%)으로 뒤를 이었다.

또한 재활용품, 알뜰장터, 임대수입에 의한 잡수입 관리집행과정상 부당행위도 33건(11%)이 적발, 조사대상 단지에서 고르게 발생된 것으로 파악됐다. 이밖에 자생단체인 부녀회, 노인회 등에 입주민 전체의 이익과 거리가 있는 외유·선심성 자체단합을 위한 비용이 근거 없이 관례적으로 계속 지원되는 사례도 있었다. 또한 금품수수, 입찰담합, 공사누락, 공사자재 변경, 특정업체 선정, 허위입찰서류 제출 등 12건에 대해서는 사법기관에 수사 의뢰했다. 더불어 잡수입으로 소송비용·과태료 지급, 보증기간 내 공사비 지출 등 38건의 부당하게 집행된 관리비 12억6천2백43만원에 대해 회수토록 조치했으며, 각종 공사·용역 세금계산서 미발급에 따른 부가세 탈루 의혹이 있는 3건에 대해서는 세무서에 관련 내용을 통보했다.

아울러 각종 공사·용역 사업자 선정, 수의계약, 입찰관련 서류 미보관 등 관계법규 및 관리규약을 위반한 67건에 대해 과태료 1억4천1백만원을 부과했고, 재활용품 수익금 회계처리집행 등 부적정하게 집행한 사항 31건(5억4천8백만원)에 대해서는 개선 후 집행토록 했다. 이밖에 도는 관련규정에 따라 위반사항에 대해 시정명령(81건), 기타 공사계약 등 지적사항에 대해 주의명령(219건) 등의 행정조치를 내렸다. 서울 강남구는 지난 한 해 공동주택 관리실태 공공조사를 통해 34개 단지에서 353건의 관련 규정 위반을 적발했다고 지난 3월 24일 밝혔다. 이번 공공조사 대상은 관내 아파트 272개 단지 중 민원발생이 빈번하거나 외부회계감사 결과가 부적정인 34개 단지로, 구는 회계사·기술사·주택관리사 등 외부전문가와 함께 1차 사전자료조사와 2차 현장조사를 통해 공공조사를 진행했다고 밝혔다.

주요 점검사항은 ▲관리비 부과·징수와 예산집행 등 회계분야 ▲공사·용역 계약관련 등 사업자 선정분야 ▲입주자대표회의와 관리주체 관리운영분야였으며, 점검 결과 관련 법규 위반사항 352건을 적발해 271건은 시정명령하고 81건은 행정지도 했다. 시정명령 대상 중 과태료 부과 대상 68건에 대해 최대 1000만원까지 부과해 과태료 총 2억6000만원을 부과했다. 주된 위반사항은 ▲200만원 이상의 공사·용역을 수의계약한 경우 ▲장기수선충당금을 사용하지 않고 수선유지비로 집행한 경우 ▲장기수선계획 대상 공사임에도 공사를 시행하지 않은 경우 ▲아파트에서 발생한 잡수익을 바로 관리비로 차감하지 못하고 다음해로 이월하는 경우 ▲입주자대표회의 안건 상정을 부적절한 방법으로 한 경우 등이다. 조사시기에 따라 구 주택법과 공동주택관리법이 각 적용됐다. 충북 영동군은 관내 아파트 입주민이 관리사무소 감사를 청구함에 따라 지난해 11월 14일부터 12월 22일까지 감사를 벌인 결과 위반사항 84건을 적발했다고 18일 밝혔다.

영동군에 따르면 이 아파트 관리직원은 연장근로시 입주자대표회의의 연장근로 명령을 받아야 하고 지출하는 관리비 등은 사업계획서와 예산안을 수립해 대표회의 승인을 받아 지출하도록 규정돼 있음에도 지난해 4~10월까지 151시간을 연장근로 했다며 절차 없이 관리소장의 직인처리만으로 301만5000여원을 받은 것으로 나타났다. 또 관리사무소는 일부 입주자만 참여한 친목모임의 간식비, 식비, 주류 포함 잡비와 야식비 등도 관리비로 지출했다. 아울러 3만원 이상의 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출할 때는 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 중 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 하지만 24건 451만여원은 간이영수증과 거래명세표만 받고 집행했다. 10만원 이상 지출시 채권자가 지정하는 금융 계좌로 이체해 지급해야 함에도 이를 무시하고 12건 434만원을 채권자와 무관한 3자에게 대금을 지급하고 규정을 위반한 채 원인 행위 없이 총 78건 1344만여원을 먼저 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 대가를 지급하기도 했다.

관리소장이 동대표 보궐선거 과정에서 업무방해 금지 조항을 위반해 선거관리위원장에게 사퇴를 권고하고 부당한 업무를 요청한 사실도 지적됐다. 영동군 관계자는 “관리사무소 측은 여러 가지 항변을 하지만 규정을 위반한 것은 사실”이라며 “사안이 위중하다고 판단해 경찰에 수사 의뢰했다”고 밝혔다. 이상과 같이 살펴봤을 때 동대표들의 비리보다는 전문지식을 갖춘 관리주체(관리소장)의 비리와 부적정한 관리업무로 인한 입주민의 피해가 더 크다는 것을 알 수 있다. 이러한 상황임에도 아직도 동대표들이 갑질을 하고 비리를 저지르고 뒷돈을 챙긴다는 등 유언비어를 퍼트리고 있다. 잘못된 업무에 대해 지시하는 것은 내 재산과 입주민의 재산을 지키기 위한 작은 노력임에도 그것이 부당간섭이라면 공동주택에서 살아갈 수 있을까? 더구나 국회의원들은 현실적으로 드러난 비리의 온상인 관리주체들을 위한 법안을 끊임없이 만들고 있다. 이제는 현실을 직시하고 공동주택의 주인인 입주민을 위하는 것이 무엇인지 고민해 보는 기회가 되기를 기대해 본다.

김원년 편집국장  kwnlife@hanmail.net

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