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나 지금 떨고 있니?

사람에게 가장 중요한 덕목은 지혜다. 많이 배우고 안다고 해서 지혜가 충만한 것도 아니다. 어설프게 알게 되면 오만을 떨 수 있다. 지금 부동산시장이 지혜의 싸움을 하고 있다. 지혜의 싸움에서 이기는 사람이 되려면 어떤 점을 알아야 할까.

첫째, 물량의 많고 적음을 알아야 한다.

전국을 통틀어 신규분양청약시장의 비율이 높은 곳은 강남을 비롯한 대여섯 곳으로 한정되어 있다. 마치 전국의 신규아파트 청약이 어려운 것처럼 잘못 알게 되면 투자에 낭패를 볼 수 있다. 분위기에 좌우될 일이 아니다.
현재 전국의 미분양은 6만 가구다. 그런 와중에 분양권 거래도 끊겼다. 지금 분양권을 가지고 있는 사람은 무조건 입주를 하거나, 전세를 놔야 한다. 그런데 2-3년 후 전세나 월세를 들어올 세입자가 나타나지 않으면 어찌해야 할까?
결국 전세 안고 집을 사는 갭투자가 되거나, 대출 안고 월세 놓는 임대인이 돼야 한다. 앞으로 금리가 올라가게 되면 월세 받아봐야 대출이자 갚고 나면 남는 게 없게 된다. 만일 집값이 내리게 되면 고스란히 손해를 볼 수밖에 없다.

둘째, 이제 집을 사재기하는 일은 끝났다.

실수요자가 아니라면 당분간 새 집이나 헌집이나 집을 사재기하는 일은 옳지 않다. 문재인 정부에서는 이를 보고만 있지 않을 것이고, 벌써부터 다주택자 중과세, 보유세 인상 등이 논의되고 있다. 
집 여러 채 가지고 있는 사람은 지금 떨고 있으리라. 이때까지는 집 다섯 채를 가지고 있더라도 사업자등록 없이 적당히 월세를 받아오고 있지만, 앞으로는 그게 용납되지 않을 것이다. 재산이 있는 곳에 반드시 과세가 있게 된다.
월세를 받고 있는 고령층이 약 45만 가구쯤 된다. 월세로 살고 있는 45만 가구는 집이 없는 사람들일까. 집은 있어도 직장이나 학교 등 관계로 부득이 월세로 살고 있는 사람들이 많을 뿐, 실제 무주택자는 많지 않다.

셋째, 앞으로 나올 물량도 알아두자.

어느 정부나 초창기에는 임대주택을 들고 나온다. 이 정부도 마찬가지다. 매년 공적임대 17만호를 내놓고, 2022년까지 청년임대 30만호를 내놓겠단다. 
신혼부부 임대도 20만호나 된다. 이 동네나 저 동네나 임대주택뿐이리라.
청년신혼부부대상 공공임대는 물론, 영구임대와 매입임대도 있으며, 서울시는 별도 2019년까지 청년주택 5만 가구를 내놓겠다고 한다. 이렇게 되면 헌집 가진 사람은 팔수가 없게 된다. 결국 곳곳에 빈집이 나오게 된다.
인구는 줄어들고 주택이 늘어나면 2030년경에는 집을 갈아타기 할 수 없다. 주택을 버려도 괜찮을 사람들이야 살고 싶은 곳에 가서 사서 살면 되지만, 달랑 집 한 채 가진 사람은 이러지도 저러지도 못하게 된다.

넷째, 투자방향을 바꿔라.

그런 상황이 오고 있음에도 노후보장책으로 여윳돈으로 집사서 전세 놓고, 월세 놓겠다고 하니 답답할 일이다. 5년이나 10년 길게 보고 개발예정지 땅을 사두라고 하면 땅에는 경험이 없어 못하겠다고 한다.
이 세상에 태어날 때 누구는 경험을 가지고 태어난 사람도 있는가? 땅에 돈 묻고, 창고. 공장. 근생에 돈 묻어두라고 하는데 경험이 없어 못한다? 경험 없는 총각과 처녀는 어찌해서 달덩이 같은 아들딸을 낳았을까.   
앞으로 머지않아 부동산다주택자에 대한 전수 세무조사가 들어가리라. 조사결과 투기세력이라고 판단되면 국세청에서는 칼을 뽑아 들겠지. 지금까지는 세금 내지 않았을지라도 앞으로는 그리되지 않을 것이다.

다섯째. 자금출처조사 대비하자.

우리나라 다주택자가 187만 명인데 소득신고는 2.6%에 그쳐 누락이 많다고 국회에서조차 아우성이다. 전수조사 방침이 나오면 알겠지만, 당신이 주택 여러 채를 가졌다면 지금 떨고 있음이 정상이다.
앞으로 사회초년생들의 전세자금 출처조사, 고액 편법증여, 상속이 의심되는 부동산의 전세자금 등은 불시에 조사를 받을 수 있으니 그리 아시라. 자녀들에게 전세 안고 집을 사주고, 부모가 대신 대출 갚는 일은 이미 만연된 일이다.
전세자금 출처 조사기준도 현행 9억 원 이상에서 그 이하로 확대할 수 있다. 따라서 증여세 과세를 엄격히 할 수 있으니 이럴 때에는 투자의 범위를 주택시장에서 토지시장이나 상가시장으로 옮기는 게 지혜로운 일일 것이다.
자녀들에게 주고 싶어도 세금이 무서워서 못주는 사람은 행복한 사람이다. 주고 싶어도 돈이 없어서 못주는 사람은 불행한 사람이다. 예순 아홉 되신 당신, 줄려고 고민하지 마시라. 지금 당신이 할 일은 가족이 흩어지지 않도록 잘 화합하는 일이다. 화합이 잘 되면 분배는 저절로 이루어지더라.

글쓴이 : 윤정웅

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 가을학기부동산학과 학생 모집 중

부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

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