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공동주택 회계감사기준

제1조(목적) 
이 기준은 「공동주택관리법 시행령」 제27조에 따라 감사인이 공동주택의 관리 주체가 작성한 공동주택의 재무제표가 국토교통부장관이 정한 「공동주택 회계처리기준」에 따라 작성 및 표시되었는지를 감사하고, 관리주체가 공동주택관리법령과 관리규약에서 정하는 회계 관련 규정을 준수하였는지에 대한 검토를 수행함에 있어 일반적으로 준수할 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용 감사기준 등) 
① 감사인은 공동주택의 관리주체(이하 “관리주체” 라 한다)가 작성한 공동주택의 재무제표(이하 “재무제표”라 한다)에 대하여 이 기준에 따라 감사를 실시하여야 한다.
② 감사인은 이 기준 외에 한국공인회계사회가 제정한 「공인회계사윤리기준」 등 품질관리에 영향을 미치는 기준 및 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조에 따른 회계감사기준(이하 “회계감사기준”이라 한다)에서 적용할 수 있는 절차를 준수하여야 한다. 여기에서 회계 감사기준의 적용할 수 있는 절차에는 외부조회, 표본감사, 후속사건, 서면진술 등을 들 수 있다.
③ 관리주체가 공동주택관리법령과 관리규약에서 정한 회계 관련 규정을 준수하였는지 여부를검토할 때에는 내부회계관리제도 검토절차를 준용한다.

제3조(감사업무의 수행방법 등) 
① 감사인은 감사를 실시할 때 관련되는 모든 사항에 대하여 그 중요성과 위험에 대한 합리적인 판단 및 해당 감사의 개별 상황에 기초하여 이 기준을 적용한다.
② 감사인은 감사목적을 보다 효과적으로 달성할 필요가 있다고 판단할 경우 이 기준에서 정하고 있는 요구사항과 다르게 감사를 수행할 수 있다. 이 경우 감사인은 그 이유와 타당성을 감사조서에 기록하여야 하며, 해당 요구사항의 목적을 달성하기 위한 대체적 감사절차를 수행하여야 한다.
③ 이 기준에 따라 감사인이 수행하는 감사는 입주자대표회의·관리주체 등에 대한 부정의 존재 여부 또는 업무집행이나 관리에 대한 효율성이나 효과성을 평가하는 것은 아니다. 제2조

제3항에 따라 수행되는 검토도 이와 같다.
④ 감사인은 감사인이 통제할 수 없는 여러가지 불가피한 제약조건들을 전제로 하여, 관리 주체의 「공동주택 회계처리기준」(이하 “회계처리기준”이라 한다) 준수 여부에 대하여 합리적수준의 확신을 얻도록 감사를 계획하고 수행하여야 한다.

제4조(일반적 감사절차) 
① 감사인이 재무제표에 대하여 일반적으로 실시하는 감사절차는 다음과 같다.

1. (감사의 수임 여부에 대한 평가 수행 등) 감사인은 감사의 시작단계에서 다음 활동을 수행하여야 한다.
가. 의뢰인 관계 및 감사업무의 계속 여부에 대하여 회계감사기준에서 요구되는 절차를 수행하고 해당 감사업무의 조건을 이해한다.
나. 감사에 관련된 윤리적 요구사항의 준수 여부를 평가한다.

2. (감사계획의 수립) 감사인은 관리주체의 회계처리에 관련된 의도적 왜곡이나 오류의 발생가능성 등 재무제표에 대한 왜곡표시위험의 평가에 기초하여 감사의 시작단계에서 감사계획을 수립하여야 한다.
가. 감사의 범위, 시기 및 방향을 수립하고 감사계획 개발의 지침이 되는 전반감사계획을 수립한다.
나. 전반감사계획에 따라 세부감사계획을 수립한다.

3. (감사대상에 대한 이해) 감사인은 재무제표와 관련하여 다음과 같이 관리주체의 업무 환경, 내부통제, 관련 법규 등을 이해하여야 한다.
가. 회계처리기준, 공동주택관리법령, 관리규약 등 업무 및 규제적 요인, 그 밖의 외부적 요인
나. 관리주체의 활동 특성 (재무제표에 예상되는 거래유형과 계정잔액 및 공시사항을 이해 하기 위함)
다. 회계정책의 선택과 적용. 감사인은 관리주체의 회계정책이 적합하고 일관성이 있는지 여부를 평가하여야 한다.(회계정책을 변경한 경우에는 그 이유도 포함한다)
라. 관리주체의 목적과 활동, 중요한 왜곡표시나 법규 위반이 발생될 수 있는 관리활동상의 관련 위험
마. 관리활동의 운영결과에 대한 측정과 검토 방법
바. 재무보고 및 법규준수에 대한 내부통제. 내부통제는 일반적으로 통제환경, 관리주체의자체적인 위험평가활동, 정보시스템 및 커뮤니케이션, 통제활동, 통제에 대한 모니터링으로 구성된다.

4. (중요한 왜곡표시 위험에 대한 평가절차의 수행) 감사인은 재무제표 전체 및 개별주장 수준에서 중요한 왜곡표시 위험을 식별하고 평가하기 위해 다음과 같은 절차를 수행한다.
가. 관리주체, 그리고 부정이나 오류에 의한 중요한 왜곡표시 위험을 식별할 때 도움이 될 수 있는 정보를 가지고 있다고 판단되는 그 밖의 내부자에 대한 질문

나. 분석적 절차
다. 관찰과 조사

5. (중요한 왜곡표시 및 규정위반 위험의 평가) 감사인은 후속적인 감사절차를 설계하고 수행할 수 있도록 재무제표 전체 및 개별주장 수준에서 중요한 왜곡표시 위험 또는 공동 주택관리법령 및 관리규약에 대한 규정위반 위험을 파악하고 평가하여야 한다.

6. (평가된 위험에 대한 대응절차 - 내부통제의 평가) 감사인이 재무제표 전체 수준의 중요한 왜곡표시 위험 및 규정위반 위험을 평가한 결과에 따라 그 대응절차로서 내부통제 운영효과성에 대한 충분하고 적합한 감사증거를 입수하기 위해 통제테스트를 수행하고 그 운영효과성을 평가하는 것은 적절할 수 있다. 다만, 다음 중 하나에 해당되는 경우에는 반드시 내부통제의 운영효과성을 평가하여야 한다.
가. 감사인이 재무제표 개별주장 수준의 중요한 왜곡표시 위험을 평가할 때 내부통제가 효과적으로 운영되고 있다고 기대한 경우 (즉, 감사인이 실증절차의 성격, 시기 및 범위를 결정할 때 통제의 운영효과성에 의존하려고 하는 경우)
나. 실증절차만으로는 재무제표 개별주장 수준에서 충분하고 적합한 감사증거를 제공할 수 없는 경우

7. (평가된 위험에 대한 대응절차 - 실증절차) 감사인은 재무제표 수준의 중요한 왜곡표시 위험의 평가결과에 따라 다음과 같은 후속적인 실증절차를 수행하여야 한다.

가. 재무제표 결산절차와 관련된 실증절차: 감사인은 재무제표 결산절차와 관련된 실증 절차를 수행할 때 다음의 감사절차를 포함시켜야 한다.
• 기초 회계기록과 재무제표를 대조하거나 차이를 조정한다.
• 재무제표를 작성하는 과정에서 행한 중요한 분개 및 그 밖의 수정사항에 대하여 조사 한다.
나. 유의적인 위험에 대응하는 실증절차: 감사인은 재무제표의 개별주장 수준에 대한 중요한 왜곡표시 위험의 평가 결과가 유의적이라고 결정하였으면 해당 위험에 구체적으로 대응하는 실증절차를 수행하여야 한다.

8. 실증절차의 성격, 시기 및 범위는 내부통제의 평가결과와 그 밖의 사항을 고려하여 결정한다. 다만, 중요한 각 거래유형과 계정잔액 및 공시에 대하여는 평가된 위험 수준과 관계없이 일정한 실증절차를 설계하고 수행하여야 한다. 이러한 실증절차로는 금융기관 조회확인 등이 있다.

② 공동주택 소유의 예·적금(제3자의 명의로 예치된 공동주택 소유의 예·적금을 포함한다)잔액, 질권 설정 등 사용제한 내역, 차입금 또는 보증 제공내역 등에 관한 정보를 파악하기 위해 해당 금융기관에 대하여 조회확인을 실시하여야 한다.
③ 감사인은 회계처리기준에서 요구하고 있는 주석기록 사항이 관리주체가 작성한 재무제표에 적절하게 기록되었는지 확인한다.

제5조(공동주택관리에 대한 감사절차 등의 예시) 
감사인은 제4조의 일반적 감사절차에 대해 관리주체의 개별 업무상황과 전문가적 판단에 따라 이를 수행하되, 내부통제의 평가 및 실증절차와 관련하여서는 다음 사항들을 적절하게 고려한다.
① 다음과 같이 관리주체의 내부통제에 대하여 이해한다. (각 공동주택의 관리규약 참고)
• 입주자 대표회의 또는 내부감사의 감시기능
• 관리비의 입금관리, 계약 등에 따른 현금의 집행, 예금통장의 관리, 운영수익의 관리 등 현금과 관련된 업무의 승인 및 통제절차
• 관리비 배부·부과·징수 등에 대한 승인 및 통제절차
• 공동주택의 수선, 물품구입, 공사 등 주요 계약의 승인, 검수, 대금지급 등과 관련된 통제절차
• 거래의 증빙서류나 장부의 문서화 정도
• 자산이나 서류에 대한 접근, 인감사용 등과 관련된 통제절차
• 독립적이고 주기적인 대조, 비교, 조정 등 내부검증절차
• 내부통제의 적절한 운영과 효과성을 확인할 수 있는 관리주체의 그 밖의 절차

② 회계기록 및 관리운영에 관하여는 다음의 사항에 대해 감사절차를 수행한다. (각 공동 주택의 관리규약 참고)
• 모든 수입은 누락 없이 계상되고 있는지 여부 및 수익·비용의 계상과 자산·부채의 증감변동은 그 원인이 되는 사실의 발생일 또는 실현일을 기준으로 적절한 기간에 귀속되는지 여부
• 장기수선충당금에서 지출할 비용 중 관리비로 부과된 금액이 있는지 여부와 이 경우 관리비로 부과되는 것이 합리적인지 여부 (예: 선급금, 선급비용 계정 등의 검토)
• 관리비의 배부기준과 배부방법은 관리규약의 규정에 따라 합리적으로 적용되고 있는지여부 및 전기·수도·가스 등의 사용료 및 건물 전체의 보험료에 대한 입주자등의 사용과공통부분의 배부는 적정한지 여부 및 입주자등의 사용분은 적정하게 징수 또는 납부되고있는지 여부
• 인양기·승강기 등의 사용료 및 관리비연체료의 부과방법 및 징수절차는 적정하게 이루어지고 있는지 여부 및 관련 장부의 기록은 적절히 행하여지고 있는지 여부
• 수입금은 적절히 수납, 예치, 관리되고 있는지 여부 및 관련 장부의 기록은 적절히 행하여지고 있는지 여부
• 장기수선충당금은 관리규약의 규정에 따라 적정하게 징수되어 지정금융기관에 예치되고 있는지 여부
• 그 밖의 충당금, 적립금 및 유휴자금은 적절히 징수, 예치, 관리되고 있는지 여부
• 주요 자산(예: 재고자산, 유형자산 등)의 취득·처분·관리는 관련 규정에 따라 적절하게 이루어지는지 여부, 관련 회계서류에 올바르게 기록되는지 여부 및 그 관리대장은 적절하게 작성·유지되고 있는지 여부
• 관리주체가 행하는 중요한 계약행위는 관련규정에 따라 이루어지고 있는지 여부 및 이에대한 감사의 입회 유무
• 지출결의서, 청구서, 납입고지서, 계약서 등 증빙서류의 금액란이 수정되었는지 여부

③ 공동주택관리법령과 관리규약에서 정한 회계 관련 규정의 준수에 대한 검토에 대하여는 다음과 같은 절차를 수행한다. (공동주택관리법령 및 각 공동주택의 관리규약 참고)
• 수입ㆍ지출업무의 담당자가 여러가지 계약업무를 겸직하고 있는지 여부에 대해 검토
• 회계업무의 인계나 인수는 적절히 이루어지고 있는지 여부에 대해 검토
• 회계관계 직원 등의 고의 또는 과실로 인한 손해에 대하여 합당한 변상책임을 이행하고 있는지 여부에 대해 검토
• 회계관계 직원 등에 대한 재정보증 등의 절차는 적절히 이루어지고 있는지 여부에 대해 검토
• 직원의 직인사용에 대한 내부규정은 적절하며, 같은 규정에 의하여 관리, 사용되고 있는지여부에 대해 검토
• 현금 및 수표장의 보관상태 및 관리는 적정히 이루어지고, 적정한 규모의 현금이 보유되고 있으며, 초과액은 즉시 예입되는지 여부에 대해 검토
• 보통예금으로 관리하고 있는 다액의 금액은 이자수익과 같은 자금관리의 목적을 위하여 적절하게 다른 예금으로 전환되고 있는지 여부에 대해 검토 (저축성예금 등)
• 주기적으로 관리주체가 지정금융기관으로부터 예금잔액증명을 발급 받아 관계장부와 대조하는지 여부에 대해 검토
• 재고자산의 관리 및 재고조사는 적절히 이루어지고 있는지 여부에 대해 검토
• 장부 및 지출에 관한 증빙서 등에 대한 내부감사는 적절히 행하여지고 있는지 여부에 대해 검토
• 예산의 관리절차 (전용, 이월, 경정 등)는 규정에 따라 실시되고 있는지 여부에 대해 검토
• 예산집행에 대한 실적보고 및 결과의 통지는 적시에 행하여지고 있는지 여부에 대해 검토

제6조(감사증거의 충분성과 적합성 평가 및 감사의견의 형성) 
감사인은 수행한 감사절차와 입수된 감사증거에 기초하여 다음과 같은 절차를 수행함으로써, 재무제표 개별주장 수준의 중요한 왜곡표시 위험에 대한 평가가 감사를 종결하기 전에도 여전히 적합한지 여부를 평가한다.

① 충분하고 적합한 감사증거를 입수하였는지 여부에 대해 결론을 내린다. 감사인은 감사 증거가 재무제표에 대한 관리주체의 주장을 뒷받침하는지 또는 배치되는지 여부와 관계없이 감사의견을 형성할 때는 관련된 감사증거를 모두 고려하여야 한다.
② 감사인이 재무제표에 대한 관리주체의 중요한 주장에 대해 충분하고 적합한 감사증거를 입수하지 못한 경우, 감사증거를 추가로 입수할 수 있도록 노력하여야 한다.
③ 감사인이 충분하고 적합한 감사증거를 입수할 수 없는 경우에는, 한정의견을 표명하거나 재무제표에 대한 의견을 거절하여야 한다.

제7조(초도감사의 고려사항) 
비교표시되는 전년도 재무제표가 감사되지 아니한 경우 감사인은 회계감사기준의 초도감사에 관한 규정을 준수하여 감사를 수행하여야 한다.

제8조(입주자대표회의와의 커뮤니케이션) 
감사인은 재무제표가 적정하게 작성되었는지에 대한 감사절차를 수행하는 과정에서 다음의 사항을 알게 된 경우에는 그 내용을 충실히 기술한 서면으로 입주자대표회의에 알리고 그 사본을 감사조서에 포함시킨다. 만약 이를 구두로 실시한 경우에는 그 내용과 함께 언제, 누구와 실시했는지를 감사조서에 기록한다.
① 관리주체의 회계처리나 회계관리에 부정이나 중요한 오류를 알게 된 경우
② 공동주택관리법령, 관리규약 등 관리주체가 관계법규를 중요하게 위반한 것으로 판단되는 사실을 알게 된 경우
③ 관리주체의 회계제도 및 내부통제절차에서 그 구축과 운영에 있어 유의적 미비점을 알게 된 경우
④ 그 밖의 공동주택의 회계와 관련하여 중요하다고 판단되는 사항

제9조(감사보고서) 
① 감사보고서의 제목, 수신인, 문단의 구성 등 기본요소는 회계감사기준을 준용한다.
② 감사보고서는 재무제표가 회계처리기준에 따라 작성되었는지 여부에 대해 감사의견을 표명한다.
③ 감사의견의 표명, 특기사항, 비교표시 재무제표에 대한 감사의견 등 감사보고에 관한 일반적인 사항은 회계감사기준의 관련 사항을 준용한다.
④ 상황에 따른 감사보고서 사례는 다음과 같으며, 감사인은 해당 상황에 적합하게 감사보 고서를 작성하여야 한다.
가. 회계처리기준과의 중요한 불일치가 없고 감사범위에 중요한 제한이 없는 경우에 작성되는 감사보고서 사례는 별표 제1-1호와 같다.
나. 회계처리기준과의 불일치가 중요한 경우에 작성되는 한정의견 감사보고서 사례는 별표 제1-2호와 같다.
다. 감사범위의 제한이 중요한 경우에 작성되는 한정의견 감사보고서의 사례는 별표 제1-3호와 같다.
라. 회계처리기준과의 불일치가 중요할 뿐만 아니라 전반적일 때 작성되는 부적정의견 감사보고서 사례는 별표 제1-4호와 같다.
마. 감사범위의 제한이 중요할 뿐만 아니라 전반적일 때 작성되는 의견거절 감사보고서 사례는 별표 제1-5호와 같다.

⑤ 제2조제3항에 따라 관리주체가 공동주택관리법령과 관리규약에서 정한 회계 관련 규정을 준수하였는지에 대하여 검토를 실시한 결과 관리주체의 공동주택관리법령 또는 관리규약에서 정한 회계 관련 규정에 위반되는 사항으로서 중요하다고 판단되는 사실을 발견한 경우에는 그 내용을 서면으로 충실히 기술하여 감사보고서에 첨부되는 ‘재무제표에 대한 주석’ 다음에 간지로 구분하여 적절한 형태로 첨부한다. 이 경우의 작성사례는 별표 제2호와 같다.
⑥감사인은 감사보고서를 「공동주택관리법 시행령」 제27조제6항에서 정한 기한 내에 관리주체에게 제출하고, 같은 조 제7항에 따라 해당 공동주택의 입주자대표회의로부터 감사 보고서에 대한 설명 요청이 있는 경우 이에 응하여야 한다.

제10조(감사조서) 
감사인은 감사보고서일부터 5년간 감사조서를 보존하여야 한다.

부 칙
제1조(시행일) 이 기준은 공표한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 
이 기준의 시행일 전에 종료된 회계연도 결산에 대한 회계감사에 대해서는 종전의 「공동주택관리에 관한 회계감사기준」에 따른다.

전국아파트신문  jkaptnews@naver.com

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