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질       의
공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 하는지 아니면 수의계약의 방법으로 선정할 수 있는지.

처리결과
 
<회 답>
공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때는, 그 임대가 주택법 시행령 제55조의4 제2항에 따라 수의계약에 의한 방법으로 선정할 수 있는 경우에 해당하지 않는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 한다.

<이 유>
주택법 시행령 제57조 제1항 제20호에서는 공동주택의 어린이집 임대계약(지자체에 무상임대하는 것을 포함)시 어린이집을 이용하는 입주자·사용자(이하 ‘입주자 등’이라 함) 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항을 시·도지사가 정하는 공동주택 관리규약(이하 ‘관리규약’이라 함)의 준칙에 포함하도록 규정하고 있다.

먼저, 주택법 제2조 제9호 나목 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제5조 제7호에서는 주민공동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 규정 제2조 제3호 다목에서는 어린이집을 주민공동시설의 하나로 규정하고 있는 바, 공동주택의 어린이집 중 분양되지 않아 공동주택의 공동소유로서 공동주택이 관리하는 어린이집은 주민공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다.

그런데, 주택법 제45조 제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4 제1항 제1호 나목에 따르면 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 잡수입의 취득과 관련해 관리주체가 사업자를 선정할 때는 경쟁입찰의 방법으로 해야 하고, 이러한 잡수입의 범위에 복리시설의 사용료를 포함하고 있으므로, 공동주택의 복리시설인 어린이집을 임대해 그 사용료로 임대료를 받는 것이 잡수입의 취득에 해당함이 분명한 이상, 어린이집의 임대가 경쟁입찰의 대상이 아니라고 보기는 어렵다.
다만, 주택법 시행령 제55조의4 제2항 및 선정지침 별표2에서는 공사·용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우(제2호), 2회 이상 유찰된 경우(제3호) 등 제1호부터 제6호까지에 해당할 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 선정지침 별표2에 해당하는 경우에는 예외적으로 수의계약의 방법으로 어린이집을 임대할 수 있을 것이다. 

한편, 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호에서 어린이집 임대계약시 관련 입주자 등의 동의 비율에 관해 규정한 것은 일정 수준의 어린이집 운영자에게 어린이집을 임대할 수 있게 하기 위한 것이므로, 입찰가격을 중심으로 사업자를 선정하는 경쟁입찰방식은 어린이집 운영자 선정시 적합하지 않다는 의견이 있을 수 있다.

그러나, 경쟁입찰의 방법으로 어린이집을 선정하는 경우 선정지침 제26조 제2항 및 별표4에서 경쟁입찰방식과 적격심사제방식을 병합해 선정하도록 하고 있고, 적격심사에 관해 선정지침 별표6에서는 업무수행능력, 신뢰도, 사업제안서 및 입찰가격 등 평가항목별 배점에 따라 사업자를 평가하도록 하고 있으므로, 어린이집 운영자 선정시 경쟁입찰의 방법을 사용하더라도, 적격심사를 통해 입찰금액뿐만 아니라 해당 사업의 수행능력·자질 및 사업계획 등을 종합적으로 평가해 적정한 어린이집 운영자를 선정하는 것도 얼마든지 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다.

질       의
다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인이 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 있는지(「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률」 제11조 등 관련) 소음대책지역 중 제3종 구역 “가 지구”에 위치한 아파트의 철거나 이전에 관하여 다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인이 「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률」 제11조 및 제12조에 따라 공항시설관리자 또는 공항개발사업시행자에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 있는지?

<회 답> 
소음대책지역 중 제3종 구역 “가 지구”에 위치한 아파트의 철거나 이전에 관하여 다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인은 「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률」 제11조 및 제12조에 따라 공항시설관리자 또는 공항개발사업시행자에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 없습니다. 

<이 유>
「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률」(이하 “공항소음방지법”이라 함) 제11조제1항에서는 소음대책지역의 지정ㆍ고시 당시 같은 법 제5조제1항에 따른 제1종 구역, 제2종 구역 또는 국토교통부령으로 정하는 제3종 구역(이하 “제1종구역등”이라 함)에 있던 건축물이나 토지의 소유자가 해당 건축물이나 토지의 정착물(이하 “건축물등”이라 함)을 철거하는 경우에는 철거에 따른 손실보상을 공항시설관리자 또는 공항개발사업시행자(이하 “시설관리자등”이라 함)에게 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 소음대책지역의 지정ㆍ고시 당시 제1종구역등에 있던 건축물이나 토지의 소유자가 해당 건축물등을 국토교통부령으로 정하는 제3종 구역 밖의 지역으로 이전하는 경우에는 이전에 따른 손실보상을 시설관리자등에게 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제12조제1항에서는 제1종구역등에 있는 토지(이하 “매수대상토지”라 함)의 소유자는 시설관리자등에게 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고, 「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률 시행령」(이하 “공항소음방지법 시행령”이라 함) 제2조제1항제3호에서는 공항소음방지법 제5조제1항에 따른 소음대책지역 중 제3종 구역의 예상 소음영향도 기준을 규정하고 있고, 「공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률 시행규칙」(이하 “공항소음방지법 시행규칙”이라 함) 제3조에서는 공항소음방지법 시행령 제2조제1항 단서에 따라 제3종 구역을 예상 소음영향도에 따라 세분하여 같은 항 제1호에서는 “가 지구”의 소음영향도를 규정하고 있으며, 같은 규칙 제7조의2에서는 공항소음방지법 제11조제1항ㆍ제2항 및 제12조제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 제3종 구역”이란 각각 공항소음방지법 시행규칙 제3조제1호에 따른 “가 지구”를 말한다고 규정하고 있는바, 이 사안은 소음대책지역 중 제3종 구역 “가 지구”에 위치한 아파트의 철거나 이전에 관하여 다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인이 공항소음방지법 제11조 및 제12조에 따라 시설관리자등에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다. 
먼저, 공항소음방지법은 공항소음을 체계적으로 관리하고 공항소음으로 피해 받는 주민에 대하여 효율적으로 지원하기 위하여 제정된 것이고(2010. 3. 22. 법률 제10161호로 제정되어 2010. 9. 23. 시행된 공항소음방지법 제정법률안 국회 검토보고서 참조), 
같은 법 제2조제7호에 따르면 공항소음대책사업은 공항소음을 저감하고 쾌적한 생활환경을 조성하기 위하여 시행하는 사업으로 방음시설 및 냉방시설 설치사업(제8조제1항제1호), 손실보상 및 토지매수(제8조제1항제6호) 등을 포함하고 있으므로 같은 법 제11조에 따른 손실보상 및 같은 법 제12조에 따른 토지매수는 공항소음대책사업의 일환으로 시행된다고 할 것입니다. 

그렇다면, 공항소음방지법 제11조 및 제12조에 따른 손실보상 및 토지매수 청구가 공항소음대책사업으로서의 성격을 띠는 점에 비추어 볼 때, 소음대책지역의 주민이기만 하면 시설관리자등에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 있는 것이 아니라 해당 규정에 따른 요건을 갖추어야 시설관리자등에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 있다고 할 것인바, 같은 법 제11조제1항 및 제2항에서는 소음대책지역의 지정ㆍ고시 당시 제1종구역등에 있던 건축물이나 토지의 소유자가 해당 건축물등을 철거하는 경우 또는 국토교통부령으로 정하는 제3종 구역 밖의 지역으로 이전하는 경우에는 철거 또는 이전에 따른 손실보상을 시설관리자등에게 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 같은 조에 따른 손실보상을 청구하기 위해서는 해당 건축물등을 철거하거나 이전하여야 하는 것이 문언 상 명백하다고 할 것이고, 아파트 구조의 특성상 건물을 철거 또는 이전하기 위해서는 다른 구분소유자 다수의 동의가 필요하다고 하여 이를 달리 보기는 어렵다고 할 것입니다. 

그리고, 공항소음방지법 제12조제1항에서 제1종구역등에 있는 토지의 소유자는 시설관리자등에게 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있는 입법 취지는 소음대책지역의 지정으로 인하여 토지를 종래 용도로 사용할 수 없어서 그 효용이 현저히 감소된 토지 또는 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지의 소유자에게 토지매수청구권을 인정함으로써(2010. 3. 22. 법률 제10161호로 제정되어 2010. 9. 23. 시행된 공항소음방지법 제정법률안 국회 검토보고서 참조) 소음대책지역의 주민을 지원하기 위한 것이므로, 이 사안과 같이 철거되거나 이전되지 않은 아파트가 들어선 토지는 아파트 건물의 대지 용도로 사용되고 있는 이상 아파트 대지에 대한 대지사용권을 같은 법 제12조에 따른 매수대상토지에 해당한다고 보아 그 대지사용권의 매수를 시설관리자등에게 청구할 수도 없다고 할 것입니다. 

또한, 공항소음방지법 제8조제1항에서는 공항소음대책사업으로 방음시설 및 냉방시설 설치사업(제1호), 공영방송 수신료 지원사업(제2호), 학교 및 국토교통부령으로 정하는 주민 주거용 시설에 설치된 냉방시설의 전기료 일부 지원사업(제3호) 등을 규정하고 있고, 같은 법 제19조제1항에서는 주민지원사업으로 공동이용시설(도서관, 체육공원 등) 설치 등과 같은 주민복지사업(제1호), 공동작업장 및 공동영농시설의 설치 등과 같은 소득증대사업(제2호)을 규정하고 있는 등 소음대책지역 주민의 불편을 최소화하기 위한 실질적·지속적인 지원대책을 마련하고 있는바(2010. 3. 22. 법률 제10161호로 제정되어 2010. 9. 23. 시행된 공항소음방지법 제정법률안 국회 검토보고서 참조), 같은 법 제11조 및 제12조에 따른 손실보상 및 토지매수 청구가 같은 법에 따른 유일한 소음방지대책이 아니라는 점도 이 사안을 해석함에 있어서 고려하여야 할 것입니다. 

따라서, 소음대책지역 중 제3종 구역 “가 지구”에 위치한 아파트의 철거나 이전에 관하여 다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인은 공항소음방지법 제11조 및 제12조에 따라 시설관리자등에게 손실보상 및 토지매수를 청구할 수 없다고 할 것입니다. 
※ 법령정비 권고사항 공항소음방지법 제11조에서는 소음대책지역의 지정ㆍ고시 당시 제1종구역등에 있던 건축물이나 토지의 소유자가 해당 건축물등을 철거하는 경우 또는 국토교통부령으로 정하는 제3종 구역 밖의 지역으로 이전하는 경우에 한하여 손실보상을 시설관리자등에게 청구할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로, 제1종구역등에 위치하고 아파트의 철거나 이전에 관하여 다른 구분소유자의 동의를 받지 못하여 철거나 이전을 할 수 없는 아파트의 구분소유자 1인은 같은 조에 따른 손실보상을 청구할 수 없다는 결론에 이르게 되는바, 제1종구역등에 위치한 아파트의 주민이 책임질 수 없는 사유로 인하여 철거나 이전을 할 수 없는 경우의 손실보상 요건에 관한 입법정책적 검토가 필요합니다. 

전국아파트신문  jkaptnews@naver.com

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