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양도소득 중과세 등 2018년 달라지는 부동산제도

올해 부동산 시장이 전방위 대책으로 예측불허의 상황이 이어졌다면, 내년에는 정부가 예고한 각종 규제가 본격 시행되면서 새로운 전환점을 맞이할 것으로 보인다. 
부동산 경기 부양을 위해 “빚내서 집 사라”고 했던 전 정부와 달리 문재인 정부는 “집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳”이라는 입장을 견지하고 있다. 실수요는 보호하고 단기 투기수요는 억제하겠다는 게 현 정부 방침이다.

전문가들은 규제 강화는 물론 금리 인상과 입주물량 증가 등을 악재로 꼽으며 내년 부동산 시장이 위축될 것으로 전망하고 있다. 
그러나 ‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’라고 하지 않던가. 상대를 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다. 
새해에 내집 마련 계획을 세우고 있거나 부동산 투자를 고민하고 있다면 바뀌거나 새롭게 시행되는 부동산 제도부터 제대로 살펴봐야 한다.

■ 시세차익에 따른 세 부담 증가
부동산을 사고파는 행위만으로 큰돈을 버는 일은 예전보다 어려워진다. 당장 내년 1월에 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 재건축 투자이익이 줄어든다.
초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도다.

2006년 참여정부 시절 ‘3·30대책’으로 시행됐다가 두 차례 걸친 유예기간이 올해로 끝난다. 내년 1월1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장이 모두 초과이익 환수 대상이다. 
최근 집값 급등은 초과이익환수제를 피하기 위해 서울 강남 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 낸 것이 주요 원인인 만큼 초과이익환수제가 실시되면 재건축 단지의 투자 과열 양상도 진정될 것으로 전망된다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울 강남 아파트는 ‘안전자산’이라는 인식이 여전히 크다”며 “다만 내년 초과이익환수제가 시행되면 강남 집값은 강세보다 강보합이 예상된다”고 말했다. 
양도소득세 부담도 커진다. 
새해에는 서울 25개 자치구와 경기 과천·성남·하남, 세종, 부산 해운대구 등 조정대상지역 40곳에서 거래되는 분양권은 보유기간에 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 

양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과되는 것이다. 기존에는 양도차익에 따라 6~42% 기본세율이 적용됐다. 
내년 4월부터 다주택자들의 세 부담은 더 늘어난다. 
조정대상지역에서 주택을 매매할 때 2주택을 소유했거나 3주택 이상 다주택자들은 양도세 기본세율(6~42%)에 각각 10%포인트, 20%포인트 가산세가 붙는다. 

양도세 기본세율이 최고 42%임을 감안하면 3주택 이상자는 최고 62% 세율이 적용되는 것이다. 
다주택자는 장기보유특별공제 적용에서도 배제된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “양도세 중과로 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다”고 말했다. 
아파트 시장에 규제가 집중되면서 유동자금이 몰렸던 오피스텔도 규제 사정권에 포함된다. 
조정대상지역과 투기과열지구에서 분양권 전매는 소유권 이전등기 시까지 금지된다. 정부는 지역 거주자에게 전체 물량의 20%를 우선 분양해 외부 투기수요도 차단하기로 했다.

■ 깐깐해지는 대출심사 
대출규제가 강화되면서 투자자금을 마련하는 일도 쉽지 않다. 
내년부터 조정대상지역에서는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 적용된다. 
DTI는 차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기준이 되는데, 기존에는 신규 주택담보대출을 받을 때 이전에 받았던 주택담보대출 이자비용만 포함했다. 
그러나 신DTI는 원금과 이자 상환비용을 모두 포함해 계산하는 방식이다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출한도가 이전보다 줄어들게 된다. 

특히 두 번째 신규 주택담보대출을 받을 때 만기 시점은 15년으로 제한해 DTI를 산정한다. 대출기한을 늘려 더 많은 돈을 빌리는 것을 막기 위한 조치다. 
은행에서 부동산 담보대출을 받아 임대사업을 하기도 어려워진다. 내년 3월부터는 소득심사도 대폭 강화되기 때문이다. 

연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 ‘임대수익 이자상환비율’(RTI)이 주택 임대업은 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택 임대업은 1.5배보다 낮으면 대출한도가 줄거나 대출 자체가 이뤄지지 않을 수 있다. 부동산 임대로 벌어들이는 소득이 금융비용보다 커야 한다는 의미다.
신DTI보다 더 강력한 대출규제로 평가받는 총체적상환능력비율(DSR)도 내년 하반기 도입된다. 
DSR은 주택담보대출뿐 아니라 카드대출과 마이너스통장 같은 신용대출까지 포함해 차주의 상환능력을 따져 대출한도를 정하는 개념이다. 

다만 규제비율이 정해져 있는 게 아니라 은행 자율에 맡겨져 있다.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “내년에는 규제 강화와 함께 국지적 가격 불안 등 시장 불확실성이 계속될 것”이라며 “지역 간 양극화 양상이 갈수록 더 심화될 전망인 만큼 투자에 유의해야 한다”고 말했다.

김원년 편집국장  kwnlife@hanmail.net

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