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아파트 Q&A

질       의
남편이 소유자인 세대에서 부인이 동별 대표자를 중임한 경우, 남편도 동별 대표자 중임제한에 해당되어 더 이상 동별 대표자를 할 수 없는 것인지 및 소유자인 남편이 동별 대표자를 중임한 경우, 부인은 동별 대표자를 할 수 없는 것인지? 

처리결과
 동별 대표자 피선거권은 각각의 주택(세대) 단위로 행사하므로, 1세대에서 부인이 남편(소유자)에게 대리권을 위임 받아 동별 대표자를 중임하여 더 이상 동별 대표자를 할 수 없다면, 소유자인 남편 또한 해당 공동주택에서는 동별 대표자를 더 이상 할 수 없습니다. - 이와 마찬가지로 소유자 본인이 동별 대표자를 중임한 경우 그 배우자도 해당 공동주택에서는 더 이상 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드립니다.

질       의
아파트 단지 내 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 전세 및 월세 입주자도 동별 대표자로 입후보 할 수 있는지?

처리결과
 동별 대표자는 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 “입주자”중에서 선출하며, 입주자는 해당 주택의 “소유자” 또는 그 “소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 말하므로 질의의 해당 주택의 사용자(세입자)는 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드립니다. 

질       의
동별 대표자 정원은 13명이고, 13명을 선출하여 운영하던 중 2명의 동별 대표자가 사퇴하였을 경우 구성원을 13명으로 보아야 하는지? 11명으로 보아야 하는지? 

처리결과
입주자대표회의는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말함: 공동주택관리법 시행령 제4조제3항, 구 주택법 시행령 제50조제5항) 과반수의 찬성으로 의결 합니다(공동주택관리법 시행령 제14조제1항, 구 주택법 시행령 제51조제1항). 따라서, 귀 공동주택은 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에 해당되므로 11명이 구성원입니다.

질       의
당해 아파트의 선거관리위원회 위원을 모집함에 있어 모집인원 초과 시 공개 추첨을 한다고 게시하였는데, 공개추첨은 이루어지지 않고 관리규약에 의거하여 추천으로 선거관리위원회 위원이 선출되었을 경우 게시한 내용에 따라 공개추첨을 하지 않은 선거관리위원회 위원의 선출이 무효가 아닌지? 

처리결과
선거관리위원회의 구성·운영·업무·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약에 정하도록 하고 있습니다.(공동주택관리법 시행령제19조제1항제4호) 따라서, 선거관리위원회 위원의 선임에 관한 사항은 귀 공동주택 관리규약에 정한 바에 따르시길 바라며 보다 자세한 사항은 공동주택 관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. 

질       의
입주자대표회의 구성만 되면 결원이 있어도 보궐선거를 안 해도 되는지, 동별 대표자의 요구가 있을시 보궐선거를 해야 되는지? 

처리결과
 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결합니다(공동주택관리법 시행령 제14조제1항). 따라서, 과반수가 구성된 경우 그 운영이 가능할 것이나, 궐위된 선거구 입주민의 권익보호 및 보다 원활한 입주자대표회의 운영을 위해서는 추가로 동별 대표자를 선출하는 것이 바람직할 것입니다.  

질       의
당해 아파트는(450세대) 선거관리위원회 위원이 되고자 하는 입주자등이 없어 선거관리위원회를 구성하지 않으려고 하는데 가능한지? 

처리결과
입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(공동주택관리법 제15조제1항), 선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 500세대 이상인 경우는 5명이상 9명 이하, 500세대 미만인 경우에는 3명 이상 9명 이하의 위원으로 구성합니다(공동주택관리법 시행령 제15조제1항). 따라서, 귀 공동주택의 경우에는 3명이상 9명 이하의 선거관리위원회 위원으로 선거관리위원회를 구성하여야 합니다. 

입주자대표회의 구성원이 총 사퇴한 경우 입주민 자치관리 가능여부 및 방법, 차기 입주자대표회의로 새로운 임기로 진행 가능 여부 또는 보궐선거 여부 

처리결과
입주자대표회의 전체사퇴의 경우는 새로운 입주자대표회의를 구성하여 해당 공동주택의 중요사항을 의결하여야 할 것이며, 새로이 구성되는 입주자대표회의 임기를 종전 입주자대표회의 잔여임기로 할 것인지 아니면 새로운 2년으로 할 것인지 여부는 관리규약(필요시 관리규약의 임기 개정을 통해 임기 조정이 가능할 것이며, 관리규약에 별도로 임기를 정하고 있지 않은 경우는 선출공고에 따를 수 있을 것임)에 정한 내용에 따르시기 바랍니다. 

질       의
입주자대표회의 감사인 입주자가 현재는 주중에는 서울에 있는 상태이며, 토요일과 일요일에만 해당 아파트에 거주하는데 입주자대표회의 감사 자격이 있는지? 

처리결과
입주자대표회의 감사는 동별 대표자 중에서 선출하며(공동주택관리법 시행령 제12조제2항), 동별 대표자는 해당 선거구에 주민등록을 두고 실제로 거주하여야 하며, 주민등록을 두고 실제 거주하는 그 공동주택의 입주자이어야 합니다(공동주택관리법 제14조제3항, 공동주택관리법 시행령 제11조제2항). 이와 관련, 질의 내용과 같이 주말 거주 등을 실제 거주로 볼 것인지의 여부는 빈도, 기간 등의 구체적인 상황을 감안하여야 할 것이므로 보다 상세한 자료를 가지고 해당 시 군 구에 문의하여 주시기 바랍니다. 

질       의
위층 발코니 바닥에 우수관이 새어 아래층 세대 천장으로 누수가 발생한 것과 관련, 공동주택관리법 시행령 제23조제5항(관리주체는 보수를 요하는 시설(누수 되는 시설을 포함한다)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다)에 대한 해석 요청 

처리결과
공동주택의 관리책임 및 비용부담은 해당 공동주택 관리규약으로 정하므로(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제19호) 귀 공동주택 관리규약에 따라 누수 부위가 공용부분인지 여부를 판단하여 관리주체가 비용을 부담할지 여부를 결정하시기 바랍니다. - 아울러, 관련 규정은(공동주택관리법 시행령 제23조제5항) 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 시설의 보수공사를 관리주체가 하였으나 해당 시설이 공용부분이 아니라면 해당 입주자등에게 비용을 부과할 수 있다는 규정으로 판단됩니다. 

질       의
한 세대 내에서 주택의 소유자는 동별 대표자, 배우자는 선거관리위원이 될 수 있는지? 

처리결과
 다음과 같이 경우를 나누어 볼 때 ① 동별 대표자(소유자) : 동별 대표자 결격사유(공동주택관리법 제14조제4항, 공동주택관리법 시행령 제11조제3항)에 소유자의 배우자가 선거관리위원회 위원인 경우는 없으므로 문제없음 ② 선거관리위원회 위원(소유자의 배우자) : 선거관리위원회 위원의 결격사유(공동주택관리법 시행령 제16조)에 배우자가 동별 대표자인 경우는 없으므로 문제없음으로 판단되며, 따라서 상기 경우는 가능한 것으로 판단됩니다. 

질       의
국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상의 공동주택의 경우에 있어서, 주택법 제45조의3 제1항 단서에 따른 회계감사를 받지 않기로 하는 경우, 그 동의는 해당 연도의 회계감사 종료일인 10월 31일까지 받아야 하는지.

처리결과
<회답>
국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상의 공동주택의 경우에 있어서, 주택법 제45조의3 제1항 단서에 따른 회계감사를 받지 않기로 하는 경우, 그 동의는 늦어도 해당 연도의 회계감사 종료일인 10월 31일까지 받아야 한다.

<이유>
먼저, 주택법에서는 공동주택의 관리비·장기수선충당금 등을 둘러싼 관리주체의 부정행위가 지속적으로 발생함에 따라, 공동주택 관리의 투명성을 제고함으로써 공동주택 관리와 관련한 비리를 근절하기 위해 300세대 이상 공동주택의 관리주체에 대한 외부회계감사를 의무화 했다(2013. 11. 국회 국토교통위원회, 주택법 일부개정법률안 검토보고서 참조).
그리고 주택법 제45조의3 제1항 단서는 같은 항 본문에 따른 300세대 이상 공동주택 관리주체의 외부회계감사 의무화에 대한 예외규정이라고 할 것인데, 법령에서 일정한 원칙을 규정한 후 그 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대해 해석해서는 안 된다(법제처 2015. 8. 12. 회신, 15-0404 해석례 참조).
또한, 공동주택 관리의 투명성을 제고하기 위해 300세대 이상 공동주택의 관리주체에 대한 외부회계감사를 의무화하고, 그 실효성을 확보하기 위해 기한까지 외부회계감사를 받지 않은 자에 대해서는 700만원의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는 바(주택법 제101조 제2항 제4호 및 같은 법 시행령 별표 13 제2호 하목), 외부회계감사를 받아야 하는 기한인 10월 31일 전에 같은 법 제45조의3 제1항 단서에 따라 외부회계감사가 면제되는지 여부를 확정하고, 외부회계감사를 받지 않기로 하는 동의가 없는 경우에는 10월 31일까지 외부회계감사를 받아야 한다고 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석이고, 이와 달리, 예를 들어, 2015년 10월 31일까지 주택법 제45조의3 제1항 단서에 따른 동의를 받지 못했고, 같은 날까지 외부회계감사도 받지 않은 경우더라도, 2015년 12월 31일까지 입주자·사용자의 동의를 사후적으로 받거나, 혹은 더 나아가 2015년도에 외부회계감사를 미실시한 것에 대해 2016년도에 사후적으로 동의를 받을 수 있다고 확대해 해석할 수는 없다.
아울러, 주택법 시행령 제55조의3 제1항에서 외부회계감사의 기한을 정하면서, ‘법 제45조의3 제1항 본문’에 따라 매년 10월 31일까지 회계감사를 받아야 한다고 규정하지 않고, 본문과 단서를 구분하지 않은 채, 법 제45조의3 ‘제1항’에 따라 매년 10월 31일까지 회계 감사를 받아야 한다고 규정하고 있는 바, 주택법 제45조 제1항 단서에 따른 외부회계감사 면제를 위한 동의를 포함한 외부 회계감사와 관련된 일련의 절차를 해당 기한까지 종결해야 한다고 보는 것이 합리적인 해석이다.

전국아파트신문  jkaptnews@naver.com

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