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아파트 Q&A

질      의
위층 발코니 바닥에 우수관이 새어 아래층 세대 천장으로 누수가 발생한 것과 관련, 공동주택관리법 시행령 제23조제5항(관리주체는 보수를 요하는 시설(누수 되는 시설을 포함한다)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다)에 대한 해석 요청 

처리결과
공동주택의 관리책임 및 비용부담은 해당 공동주택 관리규약으로 정하므로(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제19호) 귀 공동주택 관리규약에 따라 누수 부위가 공용부분인지 여부를 판단하여 관리주체가 비용을 부담할지 여부를 결정하시기 바랍니다. 
아울러, 관련 규정은(공동주택관리법 시행령 제23조제5항) 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 시설의 보수공사를 관리주체가 하였으나 해당 시설이 공용부분이 아니라면 해당 입주자등에게 비용을 부과할 수 있다는 규정으로 판단됩니다.

질      의
「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획승인(지구단위계획구역)을 받은 주택건설공사의 사업주체를 "A"에서 “B"로 변경하고자 하는 경우 “B"가 해당 대지의 전체에 대하여 소유권 또는 토지사용동의서 확보해야 하는지 여부 

처리결과
「주택법」 제21조에 따라 사업계획승인을 받고자 하는 자는 해당 주택건설사업 대지의 소유권 또는 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보(지구단위계획 결정이 필요한 지역에서는 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원 확보)토록 하고 있는 바, 사업주체를 변경하고자 하는 경우에도 동 기준에 적합하여야 할 것입니다. 

질      의
지하주차장 배기휀과 주택의 창과의 이격거리 기준 및 동 시설이 입주자에게 피해를 주는 경우 설계하자에 해당하는지 여부 

처리결과
「주택건설기준 등에 관한 기준」 등 주택법령에서는 지하주차장 공기휀과 주택의 창의 이격거리에 대하여 별도로 규정하고 있지 않음을 알려드립니다. 

질      의
금번 저희 아파트에서 경비용역업체 선정을 했는데 관련법에 따라 최저가 업체가 선정이 되었습니다. 
하지만 최저가업체가 경비용역비 산정 시 퇴직금의 50%만을 적용에 산출내역서와 입찰서를 제출하였고, 만일 근로기준법 및 기타 법령에 따라 문제가 발생 할 시 모든 책임은 용역업체 쪽에서 부담한다고 합니다. 이 경우 경비용역업체로 낙찰된 업체가 유효한 것인지, 계약을 이대로 체결하여도 우리 아파트쪽에는 아무런 법적인 하자가 없는 지 궁금합니다 

처리결과
관계법령에서 정하는 사항을 준수하지 않은 업체를 사업자로 선정하는 것은 적합하지 않은 것으로 판단되며, 또한 동일한 조건에서 업체를 선정하여야 하는 기준에도 적합하지 않은 것으로 판단됩니다.

질      의
입주 당시를 기준으로 장기수선계획상에 포함되지 아니한 항목을 그 이후에 장기수선계획 항목으로 추가할 수 있는지? 

처리결과
입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있으므로(공동주택관리법제29조제3항), 귀 공동주택 여건에 따라 공용부분에 새로이 설치하여야 하는 시설이 있을 경우 장기수선계획을 조정하여 추가할 수 있음을 알려드립니다. 

질      의
재개발 등 조합아파트에서 임시사용승인을 받아 입주자등의 과반수가 입주하였고, 취득세, 등록세 및 재산세까지 납부한 사람의 경우 입주자에 해당하여 동별 대표자 자격이 있는지?

처리결과
공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「공동주택관리법」 제14조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있습니다(법제처 법령해석, 2013.1.14) 

질      의
주거지역에 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시하지 않은 공장이 있는 경우 동 공장과 공동주택 등과 이격하여 건설하여야 하는지 여부와 이격거리 산정 방법은? 

처리결과
「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조의2 제1항에 따라 공동주택 등(공동주택·어린이놀이터·유치원·보육시설 및 경로당)은 특정대기유해 물질을 배출하는 공장 등으로부터 50m 이상 떨어진 곳에 배치하도록 규정하고 있으나, 주거지역 또는 지구단위계획구역(주거형만 해당) 안의 경우에는 동 공장 중 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장에 한하여 공동주택 등을 이격하여 배치토록 하고 있음을 알려드리며, 이격거리 산정은 공장의 외곽경계선인 담 또는 벽(담·벽이 없는 경우에는 부지경계선)과 공동주택등간의 거리로 합니다. 

질      의
임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?

처리결과
임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항), 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당할 것입니다. 

질      의
입주자대표회의에서 하자소송에 필요한 양도채권 위임 등 필요한 동의를 500세대 중 200세대만 동의를 받은 경우 소송이 가능한지?

처리결과
질의 내용에 관한 사항은 공동주택관리법령에 별도로 명시되어 있는 바가 없으므로, 자세한 사항을 지참하시어 법률 전문가에게 문의하시기 바랍니다.

질      의
당해 아파트는 분양·임대 혼합단지이고 한국전력에서 매월 검침수당으로 42만원을 지급 받으며 이를 잡수입으로 회계처리 하는데 관련 검침수당을 분양세대에서 기여한 잡수입으로 보아야 하는지? 임대세대에서 기여한 잡수입으로 보아야 하는지?

처리결과
질의 내용에 관해서는 공동주택관리법령에 별도로 정하고 있는 바가 없으므로, 검침대상 세대 등 제반사항을 감안하시어 귀 공동주택에서 자체적으로 결정하시기 바랍니다.

질      의
공동주택관리법 제18조 및 같은 법 시행령 제19조제1항제6호에 따르면 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액에 관한 사항이 포함되어 있는바, 위 관리규약의 준칙을 참조하여 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 입주자대표회의의 운영비의 용도로 입주자대표회의 출석수당을 정할 수 있는지?

처리결과
공동주택관리법 제18조 및 같은 법 시행령 제19조제1항제6호에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙을 참조하여 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 입주자대표회의의 운영비의 용도로 입주자대표회의 출석수당을 정할 수 있다고 할 것입니다(법제처 법령해석, '12.8월). 

질      의
주차관리규정을 위반한 경우 동별 대표자 해임사유에 해당되는지? 

처리결과
동별 대표자의 해임사유는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(영 제19조제1항제3호), 입주민 과반수의 찬성을 통해 관리규약에 해임사유로 정한다면 그에 따를 수 있습니다. 

질      의
동별 대표자의 불법행위 및 개인소송사건의 변호사수임료를 관리비로 지출해도 되는지 여부 

처리결과
동별 대표자의 개인적인 불법행위와 이에 따른 개인소송비용을 관리비에서 지급하는 것은 타당하지 않습니다. 참고로, 입주자등 전체의 이익을 위해 꼭 필요한 소송이라면, 그 비용을 관리비로 부과하는 것은 사전에 입주자등의 동의(동의비율에 대하여는 자체적으로 판단하되, 최소 과반수 이상 필요)를 얻어야 가능할 것으로 판단됩니다.

질      의
선거관리위원회가 동별 대표자의 선출 등 선거관리를 함에 있어서 투표 및 개표 참관업무를 보조하는 인력(이하 “선거보조인력”이라 함)을 두려는 경우, 사전에 공동주택관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조인력에 관한 사항을 규정하여야 하는지?

처리결과
선거관리위원회가 동별 대표자의 선출 등 선거관리를 함에 있어서 선거보조인력을 두려는 경우, 사전에 공동주택관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조인력에 관한 사항이 반드시 규정되어야 하는 것은 아닙니다(법제처, 2013.8월). 

전국아파트신문  jkaptnews@naver.com

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