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돌파구 없는 지방 부동산…회복세 ‘제로’공급과잉·경기침체·인구감소 ‘3중고’ 늪에 빠져

지방 주택경기가 공급과잉·경기침체·인구감소 ‘3중고’의 늪에서 빠져 헤어 나오지 못하는 모습이다. 여기에 올해도 정부의 고강도 수요억제책이 유지될 것으로 예상되면서 회복 가능성은 더욱 희박해졌다. 정부의 기존 기조가 유지되고 공급과잉까지 겹치면서 지방 주택경기 침체는 한동안 지속될 전망이다. 

2018년 전국 부동산 시장은 양극화가 두드러졌다. 한국감정원에 따르면 2018년 1월부터 12월까지 서울 아파트값의 누적상승률은 8.22%다. 이는 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 가장 큰 폭 상승이다. 반면 지방 아파트값은 같은 기간 3.09% 떨어졌다. 지난 2016년(-0.28) 이후 3년 연속 하락세를 나타낸 셈이다. 

지방 부동산 시장이 부진한 1차적인 이유로는 입주물량의 과잉 공급이 꼽힌다. 2017년 21만705가구, 2018년에도 22만5600가구가 입주했다. 특히 광역시를 제외한 지방의 올해 입주물량은 1990년대 이후 최대가 될 것으로 예상되면서 지방 주택시장의 침체를 가중시킬 것으로 전망된다. 

입주물량 증가와 함께 인구가 정체되면서 수요가 줄어든 점도 지방 주택시장에 악영향을 미쳤다. 광역시를 제외한 지방 지역은 신규 입주물량 증가에도 불구하고 충청과 제주를 제외한 대부분 지역에서 인구가 감소하거나 정체되고 있다. 

여기에 더해 지방에 위치한 기반산업 붕괴로 경기침체까지 이어지고 있다. 특히 조선·자동차·석유화학 등에 의존하던 경상권이 직격타를 맞았다. 조선에 이어 자동차 산업마저 위축된 울산의 경우 지난해 아파트값 변동률(-8.85%)이 지방 시·도 중 가장 큰 폭을 기록했다. 2018년 (9000가구)에 이어 올해도 최근 10년간 가장 많은 물량인 1만1000가구 입주가 예정되면서 당분간 회복 기조로 전환되기는 어려워 보인다. 

지방은 지속적으로 떨어지는 주택가격뿐만 아니라 미분양 물량도 상당하다. 2018년 11월 기준 전국 미분양 물량 6만122가구 중에서 지방이 5만3622가구나 차지했다. 특히 지방 미분양 물량은 1년 새 7179가구 늘어났다. 수도권에서 3694가구 줄어든 것과는 대조적인 모습이다. 또 전체 미분양 물량 중 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양(1만5711가구)은 지방(1만3146가구)이 대부분을 차지했다. 과거 미분양 아파트와 입주물량 추이를 보면 입주물량 증가가 최고점에 도달한 후 미분양이 본격적으로 증가했다는 점을 감안할 때 2019년에 미분양 아파트 적체가 이슈로 부각될 가능성이 높다. 

문제는 앞으로도 지방 주택경기가 회복할 기미가 전혀 보이지 않고 있다는 점이다. 업계에서는 지방 주택시장 하락세가 지속될 것으로 예상했다. 특히 전셋값 하락에 따른 ‘깡통주택’과 ‘깡통전세’가 증가하면서 무주택 세입자들의 피해도 우려되고 있다. 

형새난슬 기자  shk224036@gmail.com

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