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공동주택의 관리방법

Q. 입주 후 최초로 공동주택의 관리주체를 결정할 때 입주자대표회의에서 주택관리 업자의 선정을 제안한 것을 두고 관리방법을 결정한 것으로 볼 수 있는지? 

A. 공동주택관리법 시행령 제3조에 따라 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1이상이 제안(제안취지, 제안내용, 제안기간 및 제안자 등을 기재하여 제안)하고, 입주자등의 과반수가 서면동의를 받아 결정하는 것입니다. 그러나 제안내용에 대하여 입주자등이 부동의 할 경우에는 제안내용과는 반대로 결정되는 것이므로 자치관리 또는 위탁관리 중 입주자등이 선택하도록 제안할 수 있습니다. 따라서 관리방법을 자치관리 또는 위탁관리 중에서 입주자등이 결정하는 절차를 거치지 않고 주택관리업자를 선정하였다면 절차상 하자가 있다고 판단됩니다.

 

Q.입주자대표회의를 구성하고 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 동시에 신고하여야 하는지, 아니면 구성신고 한 후에 관리방법이 결정되면 추후 별도로 신고해도 되는지? 

A. 질의의 경우 입주자대표회의 구성신고를 먼저 한 후 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함) 하고 다시 신고하여도 될 것으로 판단됩니다.

 

Q. 사업주체와 입대의 구성 전 최초 관리업무를 위탁받은 회사와의 위·수탁 관리계약에서 관리사무소의 집기, 비품 등 개소 비용을 입주자가 부담한 관리비예치금에서 지급하도록 약정한 것이 적법한지? 

A. 의무관리대상 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 하므로(공동주택관리법 제23조제1항), 질의의 개소비용은 해당 공동주택에 거주하는 입주자 및 사용자가 부담하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

Q. 사업주체의 최초 관리 시 관리업체를 선정하는 경우 그 계약기간은? 

A. 공동주택관리법 제11조에 따라 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주자대표회의가 구성되어 관리방법이 결정되어, 이를 사업주체에게 통지 및 관할 시장·군수·구청장에게 신고하는 시점까지가 사업 주체가 선정한 주택관리업자의 계약기간으로 보아야 할 것입니다. 

 

Q. 소방안전관리자와 승강기안전운행관리자도 관리사무소장과 겸직이 금지되는지? 

A. 관리사무소장은 공동주택관리법 제64조제4항에 따라 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 하므로 관리사무소장과 기술인력간의 겸직은 금지되는 것이며, 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기술인력 상호간의 겸직 또한 입주자등의 재산보호와 안전 확보를 위하여 금지되는 것이 원칙입니다. 다만, 관계 법령에 따라 갖추어야할 기술인력이 특정 자격증을 취득하지 아니하고 일정시간 교육만 이수하면 기술인력으로 인정되는 경우에는 예외적으로 겸직이 가능할 수 있을 것으로 판단됩니다. 이 또한 관리주체와 입주자대표회의가 판단하는 경우로서 해당 기술인력을 규정하는 법령에서 겸직을 금지하고 있지 아니하는 경우에만 한합니다. 

 

Q. 사전에 입주자등의 의견을 청취하지 않고 먼저 입주자대표회의에서 3분의 2 이상 의 의결로 관리업체 재계약을 결정할 수 있는지? 

A. 계약기간이 만료된 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 ‘관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전 체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것’의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2이상이 찬성해야 합니다(공동주택관 리법 시행령 제5조제2항제2호). 따라서 사전에 입주자등의 의견을 청취하는 과정을 거치지 않고 입주자대표회의에서 3분의 2이상의 의결로 관리업체 재계약을 결정할 수 없습니다.

 

Q. 주택관리업자의 위탁관리 계약기간을 2년으로 정해 관리규약을 개정할 수 있는지? 

A. 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려해야 하나(공동주택관리법 시행령 제5조제2항제4호) 장기수선계획의 조정주기는 해당 공동주택의 상황에 따라 달라질 수 있고 주택관리업자와의 계약은 사인 간의 계약이므로 귀 공동주택에서 합리적으로 정할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

Q. 주택관리업자 계약기간 중 경비, 청소업무를 직영에서 위탁으로 전환 가능여부? 

A. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제16조제1항 제2호에 따르면 주택관리업자의 선정을 위한 입찰공고 시 입찰공고 내용에 경비, 청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항을 명시하도록 규정하고 있습니다. 만약 주택관리업자 계약 기간 중에 직영 운영하는 경비, 청소 업무를 위탁운영으로 전환하는 것은 위 지침에 적합하지 않을 것으로 판단됩니다. 

 

Q. 전임 관리소장이 후임 관리소장에게 업무를 인계해 주지 않아 후임 관리소장이 업무를 처리함에 있어 많은 어려움이 발생된다면 입주자대표회의에서는 어떠한 법적 조치를 할 수 있으며, 그 절차와 방법은 어떻게 되는지? 

A. 질의의 경우 자치관리인지, 위탁관리인지에 따라 조치가 달라집니다. 자치관리인 경우 관할 행정청은 관리업무를 인계하지 아니한 전임 관리사무소장(관리주체)에게 과태료를 부과할 수 있을 것이나, 위탁관리인 경우라면 관리사무소장이 바뀐 것은 관리주체가 변경된 것이 아니므로 공동주택관리법령에 따른 인계의무가 있는 것은 아닙니다.

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