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가족 간 부동산 임대거래 부가가치세
  • 이재호 참회계법인 대표이사
  • 승인 2019.04.17 17:57
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가족 간의 거래는 ‘가족’이기 때문에 형식에 얽매이지 않는 경우가 많다. 그렇지만 가족 간의 거래를 과세관청에서는 증여나 상속으로 과세하려는 경향이 있으므로 오히려 형식에 더 유의하여야 한다.

타인간의 거래야 각자 이익을 추구하는 시장 논리에 따라 거래가 이루어진다고 보지만, 가족 간에는 그렇지 못한 경우가 흔하기 때문일 것이다. 

 

가족에게 부동산 공짜로 빌려주면 부가세 낼까?

종전에는 아들과 처 등의 특수관계자에게 부동산을 무상으로 임대할 경우, 2012년 7월 1일 이후 공급 분부터는 법 개정으로 인해 시가로 부가세가 과세된다.

 

특수관계자에게 무상임대 시 과세

사업자가 특수관계인에게 대가를 받지 아니하고 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 경우에는 용역의 공급으로 보아 과세한다. 특수관계인이란 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자 등 소득세법 시행령 제98조 1항 또는 법인세법 시행령 제87조 제1항 각 호에 따른 자를 말한다.

 

특수관계자에게 무상임대 시 공급가액

-자기가 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 봄

-시가의 기준(시행령 제62조)

 

계산서 발급의무, 매입세액공제 여부

특수관계자에게 무상으로 사업용 부동산을 임대하는 경우에는 시가로 과세되는 것이며, 당해 부동산의 신축 및 취득 관련 매입세액은 공제가 가능하다. 부가가치세 신고 시에는 기타매출로 신고해야 한다.

 

저가임대 시 과세표준(시가)계산

특수관계자에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 시가가 과세표준이 된다. 이 경우 시가는 유사거래가액이나, 유사거래가격이 없거나, 시가가 불분명한 경우는 다음의 산식에 따른다.

 

공동사업자로서 임대업을 영위

토지지분이 없는 자가 토지를 소유한 특수관계자와 함께 당해 토지에 건물을 신축하여 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우, 토지소유자와 특수관계자의 관계는 과세대상 거래에 해당하지 않는다.

아버지 땅에 아들과 공동으로 건물을 신축하여 부자가 공동으로 임대업을 하면 토지임대로 인한 부가가치세는 없다는 뜻이다.

 

단독으로 임대업하면 과세된다

욕심을 더 부려 아버지와 아들이 공유한 토지 위에 아들이 건물을 단독으로 소유하여 건물 임대업을 영위하면서 아버지 소유지분 토지의 사용대가를 지급하지 아니하는 경우, 아버지는 사업용 토지의 무상임대로서 부가가치세 과세대상이며, 그 과세표준은 시가로 한다.

 

부동산 매매거래 시 유의할 사항

첫째, 객관적으로 출처가 확인된 자금으로 재산을 취득해야 한다. 급여 등으로 발생한 소득을 저축한 자금으로 매매대금을 지급함으로써 자금의 원천을 명확히 해야 한다.

둘째, 적정한 가액으로 실제 거래했다는 것을 입증할 수 있도록 매매계약서와 그에 따른 금융거래 자료를 철저히 준비해야 한다. 공동주택공시가격 또는 개별주택공시가격 등 시가로 인정받을 수 있는 매매금액을 기준으로 매매계약서를 작성하고, 계약서상 거래금액과 지급시기에 맞추어 계좌이체 등을 함으로써 적정한 가액으로 실제 거래됐다는 것을 입증해야 한다.

이재호 참회계법인 대표이사  @

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