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Q & A) 주택관리업자 및 사업자 선정

Q. 기존 화재보험사와의 재계약 협의 결렬로 새로운 화재보험사와 주택화재 보험을 체결하였다면 수의계약 대상인지?

A. 보험계약을 하는 경우는 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제1호에 따라 수의계약의 대상에는 해당되나, 수의계약과 경쟁입찰 방법의 판단과 계약체결은 해당 공동주택에서 결정할 사항이며, 수의계약을 하는 경우에도 사전에 공동주택관리법시행령 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.

 

Q. 승강기 하자담보책임기간(사용검사일로부터 3년) 내에 승강기 유지관리용역을 체결하고자 하는 경우 입찰 절차를 거치지 않고 제조 및 설치 업체와 수의계약이 가능한지?

A. 계약기간이 만료되는 기존 ‘승강기 유지 용역’ 사업자(승강기 설치 및 교체 공사가 아닌 유지 용역을 의미함)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우에는 수의계약이 가능한 것입니다. 따라서 ‘승강기 설치 공사’ 사업자의 하자담보 책임기간을 이유로 ‘승강기 유지 용역’ 사업자 선정 시 ‘기존 사업자’ 규정을 적용하여 승강기 유지 용역을 수의계약으로 진행할 수는 없는 것이며, 경쟁입찰의 방법으로 승강기 유지 용역 사업자를 선정하여야 할 것입니다.

 

Q. 승강기 모델명 지정 입찰시 2회 이상 제한경쟁입찰이 유찰될 경우 수의계약이 가능한지?

A. 경쟁입찰을 통해 사업자를 선정할 때에는 입찰공고 시 발주처인 공동주택에서 제품의 성능·품질·사양 등을 제시할 수 있으나 특정제품을 지정하는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다. 다만, “승강기, 어린이놀이시설”에 한하여 안전 등 당해 시설의 특성을 고려하여 특정제품을 지정하는 것이 가능한 것으로 유권해석하고 있으며, 이 경우에도 그 설치공사는 동 지침에서 정하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하도록 하고 있습니다.

 

Q. 공사계약을 입찰을 피하고 수의로 계약을 하기 위해 금액을 3등분으로 쪼개는 행위가 가능한지?

A. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우 수의계약을 할 수 있습니다. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없습니다.

 

Q. 적격심사제 적용과 관련해 제한경쟁입찰의 방법으로 ‘사업실적, 시공능력, 자본금’으로 자격을 제한한 후 적격심사제를 적용해도 가능한지?

A. 적격심사제와 제한경쟁입찰은 병행해 적용할 수 있습니다. 제한경쟁입찰의 방법으로 입찰참가 기준을 제시해 자격을 제한한 후 기준에 부합하는 업체 중에서 적격심사 평가표에 따라 최고점수를 받은 업체를 사업자로 선정하는 것은 가능합니다.

 

Q. 주택관리업자와 경비·청소 용역사업자가 별도로 선정되어 관리되던 중, 용역사업자의 계약기간이 만료된 경우 주택관리업자가 경비·청소 용역을 직영할 수 있도록 수의계약 할 수 있는지?

A. 공동주택관리법령에서 공동주택단지의 경비와 청소를 관리주체의 업무로 명시하고 있으므로, 해당 공동주택에서 주택관리업자에게 위탁관리를 하는 경우 경비와 청소 업무를 관리주체인 주택관리업자가 직접 수행하는 것으로 하여 계약을 체결할 수 있을 것입니다. 다만, 이러한 경우에는 주택관리업자 선정 시 경비와 청소업무를 용역업체를 통하지 않고 직접 수행한다는 내용을 공고문에 명시하고 해당 금액(인건비, 피복비 등 청소와 경비에 직접 소요되는 비용)이 포함된 입찰가격 등으로 낙찰이 진행되어야 할 것입니다. 이러한 과정 없이 주택관리업자를 선정한 후에 계약 중간과정에서 경비와 청소업무를 관리주체가 직영으로 수행하는 것으로 결정하고 해당 금액을 합산하여 수의계약을 체결하는 것은 주택관리업자와 용역사업자를 선정하는 절차를 다르게 두고 있는 동 지침에 적합하지 않은 것입니다.

 

Q. 공동주택 주민운동시설 위탁업체 재계약 시 해당 공동주택 관리규약에 주민운동시설 사업수행실적 평가표가 구비되어 있지 않은 경우 관리규약 준칙 상 사업수행실적 평가표(경비, 청소, 소독, 승강기, 재활용품수거 등)를 참고하여 입주자대표회의에서 의결 후 관리규약에 정한 바에 따라 재계약 할 수 있는지?

A. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제9호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표7의 사업자로서 공사 사업자는 제외)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여야 수의계약이 가능하며, 관리규약에 사업수행실적평가에 대한 절차가 규정되어 있지 않다면, 관리규약을 개정한 후 위 수의계약 절차를 진행할 수 있음을 알려드립니다.

 

Q. 주택관리업자 선정 입찰공고를 제한경쟁, 적격심사제의 방식으로 하면서 적격심사표에는 사업실적이 10개단지 이상 관리업체는 10점 만점을 주도록 하였으나 참가 자격제한에는 500세대 이상 20개 단지 이상 관리하는 업체만 입찰에 참여하도록 하는 것이 가능한지?

A. 사업실적은 적격심사제의 평가항목(관리실적 또는 업무실적)으로도 적용이 됩니다. 적격심사제에서는 10건을 만점의 상한선으로 규정(즉, 10건 이상은 모두 만점)하고 있으므로, 이 기준을 고려하여 변별력 있는 평가가 행하여질 수 있도록 제한경쟁입찰의 사업실적 제한선을 설정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 만약 발주처인 공동주택에서 관리실적 20개를 제한경쟁입찰의 제한요건으로 두었다면 해당 입찰에 유효하게 참여한 업체는 적격심사 시 실적 평가항목에서 모두 만점을 받게 되므로 평가의 변별력이 없어지는 것임을 유의하시기 바랍니다.

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