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Q & A) 주택관리업자 및 사업자 선정공동주택관리업무매뉴얼

Q. 수의계약을 체결한 용역사업의 재계약시 제9호에 따른 절차를 거쳐야 하는 것인지, 제6호에 따라 계약하면 되는 것인지 여부

A. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표2] 수의계약 대상 제6호에 따라 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다고 규정하고 있습니다. 질의하신 300만원 이하의 용역사업이 위 규정에 해당한다면, 위 지침 제9호에 따라 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고「공동주택관리법 시행령」 제
14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결하여 수의계약(재계약)이 가능할 것으로 판단됨을 알려드리며, 수의계약 대상 규정의 최종 적용여부는 구체적인 사실관계 확인이 필요한 사항이므로, 위 법 제93조에 따라 공동주택관리의 감독권한이 있는 해당 지방자치단체담당자에게 문의하시기 바랍니다.

 

Q. 동일 단지에 대하여 동일 용역에 대한 계약이 3회 체결되었다면 이 실적을 3건으로 인정할 수 있는지 아니면 실적인정을 1건으로 처리하는지?

A. 실적은 완료실적을 의미하며 계약체결 후 착수 전이나 진행중인 실적은 완료실적에 포함되지 않습니다. 질의의 경우 3년간 3회 계약하여 완료된 실적으로 확인된다면 실적은 3건으로 인정될 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

Q. 각종 사업자 선정 후 계약체결 시 감사 아닌 동별 대표자를 참관시켜야 하는지?

A. 계약내용 및 일정이 적합하게 공지되었음에도 입주자대표회의 구성원 중 계약체결 장소에 참관하지 못한 구성원이 있다고 하여 계약체결 절차에 문제가 있다거나 계약체결을 하지 못하는 것은 아니며, 계약체결 시 입주자대표회의 감사가 참관할 수 있는 것이나 참관이 의무사항은 아님을 알려드립니다.

 

Q. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사시에서 업체 사업제안설명회(현장설명회 아님)의 적격심사표상 평가항목 중 사업제안을 제외한 나머지 항목의 점수로 상위 5개 업체를 선정하여 해당 업체만 참가시켜도 되는지?

A. 동일한 입찰건에 대한 입찰의 성립 여부 판단과 평가는, 동지침과 동지침에 적합하게 입찰공고 시 제시한 기준에 따라 제출된 서류 등으로 이루어지는 것이며, 입찰 과정 중간에 새로운 기준을 적용하여 일부 업체를 대상으로 사업제안 등을 청취하는 절차를 거쳐 사업자를 선정하는 것은 동 지침에 적합하지 않은 것임을 알려드립니다.

 

Q. 하자 없이 입찰이 진행되어 낙찰업체가 선정되었는데 발주처의 사정으로 낙찰업체와 계약을 체결하지 않는 경우 제재규정 등이 있는지?

A. 낙찰업체가 아닌 “발주처의 사정에 의해” 낙찰자와 계약을 진행하지 않는 경우에 대한 규정은 공동주택관리법령 및 지침에 제시되어 있지 않습니다. 따라서 발주처의 사정에 따라 계약 진행 여부를 결정할 수 있으나, 계약체결을 하지 않음으로 인해서 발생하는 손해배상 등에 대한 책임은 발주처로 귀속되는 것이니 참고하시기 바랍니다. 아울러, 입찰보증금이란 낙찰자로 선정된 업체가 계약을 하지 않을 경우에 대비한 것이므로, 발주처의 사정에 따라 계약을 하지 않는 경우에는 발주처에서 입찰보증금을 귀속할 권한이 없는 것으로 판단됩니다.

 

Q. 재활용품 수거업체 입찰공고 시 폐기물 수거 조건으로 공고 가능 여부

A. 폐기물 수거와 재활용품 수거는 서로 다른 업에 해당하므로, 재활용품 수거 업체를 선정하면서 폐기물(낙엽 및 전지목) 무상수거를 조건으로 하는 것은 적합하지 않은 것으로 사료됩니다.

 

Q. 선정지침에 따라 3개소 이상의 견적서를 받아 입찰가격의 상한을 정할 때 3군데 업체로부터 견적금액 중 최저가격으로 견적한 a업체가격을 상한가로 제시해야 되는지? 아니면 어느 업체 가격을 선택해도 무방한지? 3개업체 평균가로 상한가를 정해서 입찰공고를 해도 무방한지?

A. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제24조제5항에 따르면 관리주체는 입찰공고시 3개소 이상의 견적서 등을 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 위와 관련하여 구체적인 사항에 대해 별도 규정하고 있지 않으며, 입찰공고전 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함을 볼때, 위 규정에 따른 3개소 이상의 견적서를 직접적인 근거로 하여 입주자대표회의 의결로써 정하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

Q. 관리주체에서 청소용역업체 선정을 위해 입찰방법을 일반경쟁으로 공고하였으나 유찰될 경우 입주자대표회의의결로 입찰방법을 제한경쟁으로 변경하여 관리주체명으로 입찰공고를 하여 용역업체를 선정할 경우 주택관리업자 및 사업자선정지침위반인지?

A. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표7] <비고>1.(현행 선정지침 제4조제4조, 제5조)에 입찰공고 전 입찰의 종류 및 방법 등 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 라고 규정하고 있으며, 유찰될 경우 변경 또한 가능한 것으로 판단됩니다.

 

Q. 청소용역업체 선정을 위해 제한경쟁입찰방법으로 공고하여 선정된 업체와 용역 계약서에는 입찰공고문에 명시하지 않은 내용을(재활용품 판매수입을 용역업체에 귀속시킨다)추가하여 계약할 경우 위반인지?

A. 위 지침 제29조 제2항에 따르면 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다 라고 규정하고 있음을 알려 드립니다.

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