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“고위험 지방 부동산, ‘핀셋 규제완화’ 필요”건산연 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색’ 세미나 열어
과거 고점 대비 2019년 6월까지 아파트 매매가 하락 추이 / 한국건설산업연구원 제공

허윤경 한국건설산업연구원(건산연) 주택도시연구실 실장은 8일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색’ 세미나에서 “정부 정책과 시장 관심이 모두 서울·수도권 중심으로 쏠린 사이 지방 부동산 시장 리스크가 빠르게 확대되고 있다”며 “지역 부동산 위험이 금융 위험으로까지 번지기 전에 미분양관리지역 등 일부 고위험 지역에 대한 ‘핀셋 규제완화’가 필요하다”고 강조했다.

건산연은 이번 세미나에 앞서 진행한 연구에서 지역 부동산을 수도권과 지방으로 나눠 분석했다. 2014년 이후 두 시장의 3.3㎡당 주택 가격 격차가 재차 벌어졌기 때문이다. 첫 번째로 분석한 경기·인천 등 수도권은 ‘서울 접근성이 좋은지’, ‘수도권광역급행열차(GTX) 진입 경로상 위치하는 등 교통 호재가 있는지’, ‘원도심 지역으로 그간 상승폭이 적어 추격 상승 여력이 있는지’ 등에 따라 수도권 내에서도 부동산 시장 온도차가 컸다. 

이들 중 매매·전세 지수가 전고점 대비 10% 넘게 빠진 지역은 안성·평택·안산 등으로, 노후산업단지 쇠퇴(안산), 세트 대기업 이전 및 평균수요 대비 많은 주택 공급(평택) 등이 원인으로 꼽혔다. 특히 2017년 1월~2019년 9월 지방보다 하락폭이 큰 지역은 평택(-7.6%), 오산(-6.1%), 안성(-5.5%), 안산(-3.8%) 등으로, 경기도 내 미분양 주택 8600여 가구 중 43.7%에 달하는 3700여가구가 평택·안성 두 지역에 집중돼 있었다.

건산연에 따르면 경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작했고 지난해 말부터 하락장으로 전환됐다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월~2019년 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다.

권역별로는 ‘부울경(부산·울산·경남)’이 위험요소가 크다는 분석을 내놨다. 부울경은 수도권 다음으로 큰 시장이지만 단기간 위험 해소 가능성이 낮고 연체율도 경남·울산이 각각 1.75%로 전국 평균(1.44%)을 웃돈다. 미분양 역시 올해 9월 기준 2만 가구를 넘어섰다. 이 중 대다수가 경남 물량(1만4250가구)으로 2008년 금융위기 당시 최대치(1만7832가구)의 80% 수준에 육박했다. 부울경 지역은 2016년 이후 인구 감소, 2017년 이후 제조업 상황 악화 등으로 더욱 상황이 어려워지고 있다. 

이에 따라 금융리스크 현실화 가능성이 높은 ‘미분양관리지역’에 대한 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 ‘핀셋 규제 완화’가 필요하다는 목소리다. 

허 실장은 “재고주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고 신규주택시장에선 HUG의 보증건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등을 고민해봐야 한다”며 “리스크가 큰 시장에 투자 수요자와 다주택자를 유인해 리스크를 분담할 필요가 있다”고 말했다.

김지원 기자  dswldnjs@naver.com

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