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Q & A) 장기수선계획 및 장기수선충당금

Q. 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우?

A. 공동주택관리법 제30조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하는 것이므로 장기수선계획에 수선주기가 미 도래되었다면 주택법령에 따라 장기수선계획을 조정 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것임. 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능함

 

Q. 다음 연도에 장기수선계획 상 계획되어 있으나 일부 동라인 승강기 와이어로프가 손상되어 안전에 문제가 발생할 우려가 있는 상태에서, 장기수선계획 총론에 긴급사항 발생 시 장충금 사용에 대한 언급이 되어 있는 경우 장충금 사용 가능 여부는?

A. 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예:사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바라며, 장기수선계획의 총론을 변경하는 것도 장기수선계획의 조정으로 보아야 할 것이므로 공동주택관리법 제29조에 따라 조정 절차를 거쳐야 하는 것임을 알려드립니다. 이 경우, 소액의 범위에 대해서는 별도 규정하고 있지 않으나, 장기수선충당금 사용의 예외적인 경우이므로 해당 공동주택에서는 긴급한 사정을 해소하기 위하여 필요한 최소한의 범위 내로 정하여 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됨을 알려드립니다.

 

Q. 장기수선충당금을 사용할 때 전체 금액이 있고, 부분 공종별 금액이 있는데, 만약 부분 공종별 적립된 금액이 공사비용을 충당하기에 턱없이 부족할 때는 여유가 있는 다른 공종별 금액이나 전체금액에서 사용해도 문제가 없는지?

A. 장기수선충당금은 각 공종별로 별도로 구분하여 징수, 보관, 사용하는 것이 아니므로 전체 장기수선충당금을 사용하고 최초 계획금액과 다를 경우 향후 장기수선계획을 조정하여 장기수선충당금을 적립할 수 있습니다. 장기수선계획에 포함하여야 하는 공사비용은 수선유지비로 부과할 수 없습니다.

 

Q. 장기수선계획서의 항목에 해당하는 수선을 하려했으나 계획서 상의 금액과 실제 공사금액이 현저한 차이가 발생하여 적립된 전체 장기수선충당금에서 수선금액 전체를 지출할 수 있는지?

(예시) 장기수선계획서 상의 배수펌프 전체 수선비용이 100만원으로 계획되어 있으나 실제 공사금액이 500만원(입찰)이어서 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결에 따라 장기수선충당금으로 적립된 500만원 전액을 지출할 수 있는지?

A. 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 집행하여야 함. 장기수선계획 수립 시 공사항목별 적립액을 기준으로 전체 장기수선충당금을 산정하는 점을 감안할 때 항목별 수선비용이 과다하게 산출될 경우 수선계획을 조정한 후 집행하는 것이 타당 

※ 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정할 수 있도록 규정되어 있는 것은 부족 시 장충금의 적립율을 현실에 맞게 조정할 수 있는 근거를 마련했다고 판단됨

 

Q. 관리규약으로 주차충당금을 입주자대표회의의 의결을 거쳐 장기수선충당금으로 전용할 수 있다라고 명시되어 있다면 주차충당금을 장기수선충당금으로 전환할 수 있는지?

A. 공동주택관리법령에서는 주차충당금에 대하여 정하고 있는 내용이 없으나, 해당 금액은 잡수입(부대시설 ․ 복리시설의 사용료 등에 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입)에 해당할 것으로 판단됩니다. 이와 관련하여 공동주택관리규약에서 잡수입의 지출 후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여한 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 경우, 이러한 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당하므로 이를 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용하는 것은 허용될(2013.12.13, 법제처 법령해석 인용) 것이니 이점 업무에 참고하시기 바랍니다. 다만, 해당 금원이 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분이라면 장기수선충당금으로 전환은 타당하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. 아울러, 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분 중 소유자가 기여한 부분만을 분리하여 장기수선충당금으로 적립하는 것 또한 타당하지 않은 것임을 알려드립니다.

 

Q. 지하주차장 전기요금을 주차충당금으로 납부할 수 있는지?

A. 잡수입의 사용은 공동주택관리법 시행령 제26조에 따라 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받거나, 공동주택관리법 시행령 제14조제2항제16호에 따라 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받거나, 또는 동법 시행령 제19조제1항제18호에 따라 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우에 한하여 사용할 수 있을 것이니 참고하시기 바랍니다.

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