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Q & A) 장기수선계획 및 장기수선충당금

Q. 장기수선충당금 은행예치에 따라 발생한 이자를 잡수입 명목으로 지출할 수 있는지?

A. 장기수선충당금은 소유자가 적립에 기여한 것으로 은행예치에 따라 발생한 이자 또한 소유자 기여분으로 보아 잡수입으로 지출할 수 없으며, 장기수선충당금으로 보아야 할 것임

 

Q. 상가가 개별 분양된 경우(상가와 붙어있는 아파트의 경우) 상가 건물의 장기수선충당금 적립주체에 관한 법적 근거는?

A. 공동주택관리법 제29조제1항에 따르면 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(주상복합)을 건설·공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 의무적으로 수립하도록 규정하고 있습니다. 공동주택관리법 제2조제1항에 따르면 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합 건축물로 규정하고 있으며, 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 복리시설 중 일반인에게 분양된 상가의 경우 공동주택관리법상 공동주택이 아니므로 동 법에서 규정하고 있는 장기수선계획 수립 대상에 포함되지 않음을 알려드립니다. 아울러, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관련 질의 내용(상가 장기수선충당금 적립주체)의 경우에는 해당 법률을 소관하고 있는 법무부(법무심의관실)로 문의하여 안내를 받으시기 바랍니다.

 

Q. 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

A. 300세대 이상의 공동주택과, 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(공동주택관리법 제29조제1항), 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(공동주택관리법 제30조제1항), 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에서도 적립하여야 합니다.

* 의무관리대상주택의 범위(공동주택관리법 시행령 제2조) - 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물 

승강기 교체공사를 위해 장기수선충당금을 100원씩 인상하기로 의결하였으나 승강기를 사용하지 않는 1~3층 소유주중 일부가 비용부담에 반대하고 있어 이를 이해하기 위한 유권해석 필요

장기수선충당금은 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수를 위하여 해당 주택의 소유자로부터 징수·적립하여야 하며(공동주택관리법 제30조제1항), 장기수선충당금 산정방법은 세대 당 주택공급 면적을 기준으로 하고 있습니다(공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] 제7호). 따라서, 장기수선충당금은 해당 공동주택을 공유하는 전체 소유자에 대해 주택공급면적을 기준으로 산정하여 부과하는 것이 타당하며, 승강기를 사용하지 않는 저층세대라하여 승강기에 대한 장기수선충당금을 면제 또는 반환하는 것은 타당하지 않는 것으로 판단됩니다.

 

Q. 공유부분 가스공사비는 분양면적에 비례하여 분담해야 하는지? 아니면 세대 당 같은 금액을 분담해야 하는지?

A. 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용은 장기수선계획에 따른 장기수선충당금으로 사용하며, 장기수선충당금의 산정방법은 세대 당 주택공급면적을 기준으로 산정함을 알려드립니다.

 

Q. 장기수선계획서 상 건물 외부 도색항목으로 00년 전면도장 557,566,000원, 내부 도색항목으로 천장 17,630,360원, 내벽 38,857,920원이 잡혀있다면 각 공사에 최대 사용 가능한 금액 및 최소 사용해야 하는 금액은 얼마인지?

A. 공동주택관리법 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른 다고 규정하고 있습니다. 입주자대표회의와 관리주체는 해당 공동주택의 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하는 것이며, 최대 사용금액 또는 최소 사용금액에 대해서는 별도 규정하고 있지 않음을 알려드립니다. 다만, 장기수선계획서 상에 계획된 공사금액을 초과하여 장기수선충당금을 집행하는 경우에는 장기수선계획을 조정하여야 할 것으로 판단됨을 알려드립니다.

 

Q. 우리 아파트는 20년된 중앙난방아파트로서 개별난방으로의 전환공사를 원하는 주민도 있고 노후된 중앙난방시설을 교체하고 중앙난방시스템을 유지하기를 원하는 주민도 다수 있는 실정입니다. 그런데 개별난방은 공용부분의 시설이 아니라 세대전유부에 보일러실과 난방배관 및 온수관을 새로 설치해야 합니다. 장기수선충당금을 개별난방전환공사에 사용할 수 있도록 하기 위한 장기수선계획 조정이 관계법령에 부합하는 관리행위인지요?

A. 장기수선계획은 해당 공동주택의 공용부분의 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기위해 수립하는 것(주택법 제47조제1항)이므로, 중앙집중난방방식에서 개별난방으로 전환 시 공용부분에 관한 공사는 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행이 가능한 것이며, 전용부분에 대한 공사를 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하는 것은 주택법령에 적합하지 않은 것입니다.

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