상단여백
HOME 라이프 Q&A
Q & A) 하자담보책임

Q. 공동주택 신축이 아닌 기존 공동주택에 대한 보수나 추가공사에 대한 하자담보책임기간은 공동주택관리법령과 건설산업기본법령 중 어느 것을 적용하여야 하는 것인지?

A. 공동주택관리법 제36조에 따라 사업주체(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제35조제1항제2호에 따른 행위와「주택법」제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함한다)는 하자담보책임기간(2년~10년) 이내에 공사상의 잘못으로 인한 하자발생시 입주자대표회의 등의 요청에 따라 그 하자를 보수토록 규정하고 있습니다.

따라서, 기존 공동주택에 대한 보수나 추가공사의 경우 증축, 재축, 대수선, 리모델링 등의 시설공사에 대해서는「공동주택관리법」상 하자담보책임기간을 적용하며, 그 이외의 공사는「건설산업기본법」의 발주자와 수급인 간의 하자담보책임기간을 적용해야 함을 알려 드립니다.

 

Q. 사업주체가 30일전 하자보수종료를 미통지시 하자보수청구권은 살아있는지?

A. 공동주택관리법 제37조에 따라 사업주체는 도시형생활주택의 하자담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자의 청구에 따라 그 하자보수를 하도록 규정하고 있으나, 입주자가 하자담보책임기간에 하자보수를 요청하지 않는 경우에는 하자담보책임기간이 종료되어 하자보수를 받을 수 없습니다.

 

Q. 하자보수보증금의 사용은 판결문에 나와 있는 하자로 적시된 부분의 보수에만 사용해야하는지? 입주민 등의 과반수 이상의 동의를 받으면 입주민 등의 숙원사업 등에 지출할 수 있는지?

A. 질의와 같이 수령한 하자보수보증금은 법원의 재판결과에 따른 하자보수비용을 사용하여야 할 것으로 판단되며, 다른 용도로 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다.

 

Q. 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용의 공용부분 하자 항목이 너무 방대하며, 판결로 결정된 하자보수금액 보다 실제 공사금액이 더 많이 발생하는 경우 다른 항목의 하자보수비용을 사용할 수 있는지?

A. 법원의 판결로 하자보수비용을 수령하였다면 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용으로 사용하여야 할 것으로 판단됩니다. 또한 법원의 판결에 의해 하자의 일부만 인정되어 수령한 하자보수보증금이 실제 공사비용 보다 부족하여 해당 하자 보수를위한 공사비가 추가되는 경우 그 추가비용은 해당 공동주택의 소유자가 추가 부담하거나, 해당 공사가 장기수선계획에 포함되는 공사인 경우 장기수선계획을 조정하여 장기수선충당금을 사용할 수 있을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

 

Q. 공동주택 하자소송 판결에 따라 하자보수판결금을 사용하고자 하는 경우 해당 공사(장기수선계획서에는 없는 공사임)에 대한 공사금액의 부족분을 예비비로 사용할 수 있는지?

A. 예비비는 입주자등(소유자 및 사용자)이 기여한 잡수입에서 적립하므로 소유자 재산의 하자보수공사 비용으로 이를 사용할 수 없습니다. 아울러, 장기수선계획에 포함되어 있지 않은 소유자 재산에 관한 공사인 경우에는 입주자(소유자)가 기여한 잡수입으로 사용가능한 것으로 판단되나, 잡수입의 사용에 대해서는 지도·감독권한을 가진 해당 시·군·구에 문의하여 주시기 바랍니다.

 

Q. 하자진단업체 선정(300만원이상)시 수의계약으로 가능한지와 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 적용되는지 여부

A. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 제6호의 수의계약대상은 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세 제외)이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받는 경우에 해당되므로, 300만원을 초과하는 용역은 대상이 아닙니다. 또한, 위 지침은「주택법 시행령」제55조의
4에 따라 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정시 적용하며, 하자보수보증금의 경우 같은 법 시행령 제59조의2제1항 및 제2항에 따른 하자보수보증금(법 제46조제2항 본문에 다른 하자보수보증금을 말한다)을 사용하여 직접 보수하는 공사에 해당할 경우 위 지침을 적용하여 사업자를 선정하여야 할 것이나, 하자진단업체를 선정하는 경우는 이에 해당되지 않습니다. 따라서, 질의의 경우와 같이 하자진단업체의 선정은 지침적용대상이 아니므로 귀 공동주택 제반사정 등에 따라 자체적으로 결정하여 관련 업체를 선정하시기 바랍니다.

 

Q. 가. 공동주택관리법 시행령 제39조제5항 하자보수가 끝난 때의 의미가 무엇인지? 나. 하자보수를 하지 아니하고 담보책임 종료확인서 작성 가능 여부 (다) 전체 입주자 5분의1이상이 서면으로 반대하지 않는다면 담보책임종료확인서 작성 가능 여부

A. 가. 공동주택관리법 시행령 제39조제3항에 따라 사업주체에게 청구한 하자보수가 끝난 때임을 알려드리며, 나. 담보책임 종료확인서는 제39조제5항에 따라 하자보수가 끝난 때 작성하여야함을 알려드립니다. 다. 아울러, 제39조제6항에 따라 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 입주자대표회의 의결을 거쳐야하며, 이 경우 전체 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 의결을 할 수 없음을 알려드립니다.

 

Q. 공동주택관리법의 시행시기와 관련하여 구 주택법에 의하여 담보책임기간이 이미 경과한 경우에도 공동주택관리법에 의하여 연장된 담보책임기간의 적용을 받는지?

A. 공동주택의 하자담보책임기간 변경 사항은 ’16.8.12. 이후에 사용검사(사용승인)받은 공동주택부터 현행 공동주택관리법이 적용되며, ’16.8.11. 이전 공동주택은 종전 주택법에 따른 하자담보책임기간이 적용됩니다.

전국아파트신문  @

<저작권자 © 전국아파트신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

전국아파트신문의 다른기사 보기
icon인기기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
Back to Top