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Q & A) 하자담보책임 & 관리주체의 업무

Q. 공동주택 하자소송 후 수령한 하자보수보증금(원금+이자)은 법원 판결에 따라 하자보수항목별로 사용하면 될 것으로 판단되지만, 수령 이후 은행예금으로 인하여 발생한 예금 이자분은 법원 판결 하자항목 외에 용도로 사용이 가능한지 가능하면 어떤 절차에 따라야 하는 것인지?

A. 공동주택관리법 제38조제2항에 따른 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사분쟁조정위원회의 하자여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장 ·군수·구청장에게 신고하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제43조제1호 내지 제4호에 따른 하자보수보증금의 용도를 규정하고 있습니다. 

따라서, 하자보수보증금에서 발생한 이자는 하자보수보증금에 해당되며, 그 사용용도는 하자보수 용도만으로 사용해야 합니다. 

또한, 하자보수보증금의 사용 후 30일이내에 그 사용내역을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 함을 알려드립니다.

 

Q. 사업계획승인을 받지 않은 19세대 공동주택의 경우 입주자대표회의를 구성해야만 하자보수보증금을 청구할 수 있는지 여부

A. 「공동주택관리법 시행령」제39조제1항에 따라 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 입주자대표회로 규정하고 있습니다. 

질의의 경우가「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단이 있는 경우라면 같은 법 제44조에 따라 사업주체가 하자보수를 이행하지 않으면 관리단이 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있음을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 공동주택의 관리․감독 권한을 가진 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

 

Q. 당 아파트는 239세대 이며 승강기를 보유한 의무관리단지 입니다. 관리소장과 전기 담당자의 겸직이 가능한지요? 겸직이 “가능” 혹은 “불가능”하다면 그 근거는 무엇인지요?

A. 관리사무소장은 공동주택관리법 제64조제4항에 따라 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 하며, 동법 시행령 [별표1]에 관리사무소장과 기술인력 상호 간에 겸직할 수 없다고 규정하고 있음을 알려드립니다.

 

Q. 주택관리업자가 경비·청소업무를 별도로 용역입찰하지 않고 직접 수행하는 것이 적법한지? 또한 주택관리업자가 직접 수행한다면 경비·청소비는 당초에 입주자대표회의에서 의결한 예산으로 집행하면 되는지?

A. 공동주택관리법 제63조제1항제2호에서 공동주택 단지 내 경비 ·청소·소독 및 쓰레기 수거는 관리주체의 업무로 정하고 있으므로 동 업무에 대해 관리주체에서 직영하는 것이 가능합니다. 

물론 입주자대표회의에서 별도로 용역을 하겠다고 하면「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경쟁입찰에 의한 방법으로 용역업체를 선정할 수 있습니다. 

또한 주택관리업자가 경비 ·청소업무를 직접 수행하더라도 귀 공동주택의 예산대로 경비·청소비를 집행할 수 있을 것이나, 최저임금 등 법정 사항은 지켜야 합니다.

 

Q. 주택관리업자 계약기간 중 경비, 청소업무를 직영에서 위탁으로 전환 가능여부는?

A. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제16조제1항제2호에 따르면 주택관리업자의 선정을 위한 입찰공고시 입찰공고 내용에 경비, 청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항을 명시하도록 규정하고 있습니다.

귀하의 질의는 주택관리업자 계약기간중에 직영운영하는 경비, 청소 업무를 위탁운영으로 전환하는 것으로 이해되며, 이는 위 지침에 적합하지 않을 것으로 판단됨을 알려드립니다.

 

Q. 공동주택의 경우 계량기 검침 및 계량기 교체를 관리주체가 담당토록 하고 있는 사유가 무엇인지?

A. 우리 부에서는 기술표준원의 협조요청에 따라 시·도지사에게 공동주택의 계량기 검침 등이 효율적이고 체계적으로 이뤄질 수 있도록 관리규약 준칙의 개정을 협조 요청한 바 있으나 계량기 검침 및 계량기 교체의 관리는 공급업자, 사용자, 관리주체 간의 계약내용에 따라 달라질 수 있으니 이 점 참고바랍니다.

 

Q. 단지내 입주민이 사용하는 독서실이 있는데 독서실도 위탁운영이 가능한지와 위탁 운영시 임대료를 받을수 있는지?

A. 공동주택관리법 시행령 제23조제4항에 따라 주민공동시설의 이용료는, 위탁에 따른 수수료 및 관리에 소요되는 비용 등의 범위에서 관리주체가 부과·징수하도록 하고 있으며, 수익창출 등을 위한 영리를 목적으로 운영할 수 없습니다.

따라서, 공동주택 내의 도서관 등 주민공동시설을 해당 공동주택의 관리주체(자치관리 시 관리사무소장, 위탁관리 시 주택관리업자) 또는 공동주택관리법 시행령 제29조에 따라 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 것은 가능하나, 이를 임대하여 운영하는 것은 타당하지 않음을 알려드리며, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.

 

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