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부동산시장, 물은 낮은 곳으로 흐른다

아파트를 짓는 택지는, 공공택지가 있고 민간택지가 있다. 공공택지는 주로 LH나 SH공사 또는 각 시도 개발공사에서 아파트를 짓는 땅이고, 민간택지는 개별 건설사들이 짓는 땅이다. 따라서 땅값 + 적정건축비 + 적정이윤 = 분양가가 된다.

 

그 분양가를 낮게 하려면 약간의 압력을 가해야 하는데 그 압력이 이름하여 ‘민간택지 분양가상한제’다.

 

이해를 돕기 위해 간단한 예를 들어보자.

 

LH에서 수도권 그린벨트를 3.3㎡당(평당) 100만 원에 샀다고 가정하자. 

측량이나 토목공사, 기타 대지조성공사를 하면서 3.3㎡당 400만원을 썼다고 하면 이 땅값은 본전이 500만 원인 셈이다. 

 

그런데 샀던 땅을 다시 건설업체 등에 분양할 때보면 대지 값은 2,000만원 또는 2,500만 원으로 둔갑한다.평당 1,500만원이나 2,000만 원의 이익을 보는 셈이다.

 

여기까지는 아무런 압력이 없다. 3배나 4배의 이익을 붙여 팔거나 분양을 하게 되면 엄청 큰 이익을 볼 것이다. 

 

세상에 이런 법이 어디 있느냐고 항의하면 서민용 임대주택 기타 공공임대분야에서는 많은 손해를 보기 때문에 그런 곳에 사용했다 할 것이다. 물론 맞는 말이다.

 

결국 비싸게 땅을 산 건설사들은 자신들의 이익을 붙여 분양승인신청을 해보지만, 분양가상한제에 걸려 분양가가 깎이게 된다. 

깎이지 않고 건설사 요구대로 분양되는 일은 거의 없음이 사실이다. 있다고 하면 그게 오히려 비정상이다.

 

분양가만 깎이는 게 아니라 단지 출입에 사용하는 공용도로나 단지 한쪽에 있는 공원은 기부체납이라는 명목으로 허가관서에 줘야 한다. 

 

입주한 아파트 대지등기부등본을 보면 다 알 수 있다. 돈 깎이고 땅 뺏기게 되는 것이 분양가 상한제다.

 

그렇다면 건설사들이 손해를 볼까? 아니다. 결국 손해를 보는 사람은 그 아파트를 분양받는 수분양자들이다. 분양가가 낮아졌다 해도 1-2천만 원이고, 공원 등으로 땅을 빼앗겼으니 대지권이 줄어들어 알고 보면 비싼 아파트를 사는 셈이 된다.

 

물은 낮은 곳을 찾아 흐른다. 분양가상한제는 주택시장이라는 땅을 낮게 하여 물이 잘 흐르도록 하는데 목적이 있는데 결국 정부나 지자체만 이익을 보고, 건설사나 수분양자들은 별다른 혜택이 없게 된다. 모두들 안 짓겠다고 하면 공급이 막혀 집값은 오를 것이 뻔하다.

 

지금 우리나라는 그럴 염려 때문에 서울 집값이 올라가고 있는 것이다. 

따라서 정부에서 상한제 말을 내뱉을 때마다 서울 집값은 하루에 1000만원씩 올라간다. 다시 말해 공급이 막히기 전에 얼른 집 사놓자는 풍경이 벌어지고 있는 것이다.

 

그러자 정부에서는 각 동(洞)별로 세밀하게 주택시장 움직임을 파악하여 ‘핀셋’처럼 실시하겠다고 했다. 

그래도 국민들은 정부 말을 믿지 않고 계속 집을 산다. 거래는 점점 늘어나 안 팔리던 동네까지 집이 팔리는 이상야릇한 풍경이 벌어지고 있다.

 

주택시장 열기가 더 뜨거워지자 정부에서서는 ‘전매제한’이라는 카드를 또 내놨다. 지금은 5년이네 어쩌네 하지만, 자세한 내용은 나중에 법이 나와 봐야 알 일이다. 

앞으로 분양가상한제 아파트 사면 몇 년 동안 한자리에 눌러 살아야 한다. 이사 다니기 좋아하는 투자자들에겐 독약이다.

 

외환위기와 금융위기를 겪은 한국 사람들은 부동산투자도 단기투자로 투자방식을 돌렸다. 

부동산을 샀다하면 팔일부터 생각한다. 근래 단타족이 5년 사이에 75%증가했다고 한다. 오늘 아파트를 사면 2년 후에 얼마를 붙여 팔아야 되겠다는 계산부터 해놓고 사는 셈이다.

 

지난주에도 서울 집값은 중위가격이 253만원 올랐다고 한다. 그러나 그런 소식이 지방에서는 딴 나라 소식이다. 

특히 지방도시중에서도 혁신도시를 안고 있는 구도심은 걱정이 크다. 혁신도시로 가버리고 기존도시에는 사람이 없어서다.

 

부동산으로 돈을 버는 사람은 따로 있다. 수도권이고 지방이고, 주유소지어 기름장사하는 사람들이다. 

그들의 목적은 당초부터 기름이 아니었다. 2차선 길가에 주유소 차려놓고 10년 동안 땅값 오르기 기다린 사람들이다.

 

이제 땅값이 올랐다. 주유소 치우고 땅으로 팔면 그 땅은 편의점이나 판매점으로 둔갑할 것이다. 

 

당신도 땅을 사라. 집이 부족하다해도 수도권 미분양이 1만2천 가구, 지방 미분양이 5만2천 가구다. 

 

그리고 땅에다 말뚝을 박을 때는 장기적 안목을 가지고 투자하라. 그래야 당신의 부동산계산서가 흑자로 돌아설 것이다. 

윤정웅 부동산 칼럼리스트  @

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