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Q & A) 관리주체의 업무

Q. 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영할 때 임대료를 받아서 운영해도 되는지. 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?

A. 공동주택 복리시설은 주택단지 입주자등의 생활복리를 위한 시설이고, 복리시설의 용도변경도 영리를 목적으로 하지 않는 시설로만 허용되는 점(공동주택관리법 시행령 별표3 제1호 용도변경), 이러한 공동주택관리법령의 취지를 감안해 대법원에서도 공동주택 주민운동시설은 영리목적으로 운영해서는 안 된다는 취지로 판시한 점(대법원 2007도376) 등을 종합하면 주민운동시설을 외부에 위탁해 운영하는 경우에도 임대료 및 보증금을 받고 운영하거나, 입주민이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리적인 목적으로 운영할 수 없습니다(다만, 전문 운영업체에 위탁시 수수료를 지급하거나 필요시 입주민 등에게 사용료를 받는 것은 가능).

 

Q. 입주자모집공고문에서 인근 공동주택 단지의 주민공동시설을 통합 관리·운영하기로 계획한 경우에도 관리규약 등 절차를 이행하여 결정해야하는지?

A. 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있습니다(공동주택관리법 시행령 제29조의2 제1항). 관리주체가 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용 또는 허용여부를 변경하는 경우에는 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등 10분의 1 이상의 요청(임대주택의 경우 임대사업자의 요청 또는 임차인 10분의 1 이상의 요청)으로 제안하고 과반의 범위에서 관리규약으로 정하는 비율 이상의 입주자등의 동의를 받아야 합니다(공동주택관리법 시행령 제29조의2 제2항). 공동주택관리법 시행령 제29조의2 제2항 각 호의 과반의 범위에서 관리규약으로 정하는 비율 이상의 의미는 해당 공동주택 주민공동시설을 외부인에게 허용하고자할 때 해당 공동주택 세대 수의 과반 수 이상(예 : 2분의 1 이상, 3분의 2 이상, 또는 4분의 3 이상 등) 범위에서 관리규약으로 정하고 그 관리규약으로 정한 범위의 찬성 절차를 거쳐 주민공동시설 이용을 외부인에게 허용할 수 있습니다.

 

Q. 외부업체가 들여오거나 설치한 운동시설은 주민운동시설에 해당되지 않는지? 주민운동시설의 위탁운영이란 전문업체에 맡기고 임대료를 받는 것을 의미하는지?

A. 주민운동시설은 복리시설의 하나로 복리시설의 관리에 소요되는 비용은 관리비(공동주택관리법 시행령 제23조제1항)로 부과할 수 있을 것이며, 수익자부담원칙에 따라 그 비용의 일부를 해당 시설을 이용하는 사람에게 사용료로 따로 부과(동 시행령 제23조제4항)할 수 있으나 주민운동시설을 위탁하여 외부위탁 업자에게 운동기구, 관리비등을 부담하는 조건으로 위탁업체를 선정하는 것은 타당하지 않으며, 복리시설을 영리의 목적으로 임대하여 사용하도록 하는 것은 가능하지 않습니다. 따라서 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당함을 알려드립니다.

 

Q. 주민운동시설 내 헬스 트레이너 2명을 입주자대표회의에서 노무계약을 통해 고용하고 있는데 계약 기간이 만료되어 재차 노무계약을 할 경우 입주민등의 동의를 받아야 하는지?

A. 공동주택관리법 시행령 제14조제2항제9호에 따라 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항은 입주자대표회의 의결 사항입니다. 또한 동 시행령 제19조제1항제7호에 따라 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임은 해당 공동주택 관리규약으로 정하는 것입니다. 따라서 공동주택 주민운동시설을 자체적으로 운영하기 위하여 직원을 고용하고자 한다면 입주자대표회의에서 의결하여, 귀 공동주택 관리규약으로 정하는 바에 따라 근로계약을 체결할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

Q. 한 아파트의 관리소장이 10년 이상을 연임 할 수 있는지?

A. 귀 공동주택의 관리방법이 자치관리(입주자대표회의에서 직접 관리직원을 고용하여 관리하는 방법)에 해당한다면, 해당 관리사무소장의 채용에 관한 사항은 귀 공동주택 입주자대표회의와 관리사무소장 간에 체결한 근로계약에 따라야 할 것이며, 관리방법이 위탁관리(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법)에 해당한다면, 귀 공동주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자가 해당 관리사무소장을 채용하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

 

Q. 주택관리업자가 위탁관리 하는 공동주택의 관리사무소장이 그 업무집행에 관한 손해배상책임을 보장하기 위하여 공동주택관리법 제66조에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하고도 주택관리업자는 보증설정 입증서류 외에 재정보증 또는 신원보증보험 증서를 별도로 요구할 수 있는지?

A. 관리사무소장의 손해배상책임 제도 도입(공동주택관리법 제66조 및 동 시행령 제70조) 이전에 주택관리업자가 관리사무소장의 업무상 손해배상책임을 보장하도록 하기 위하여 채용 시 요구하던 재정보증 및 신원보증보험을 현 보증설정 외에 이중으로 요구하는 것은 불필요할 것으로 판단합니다.

 

Q. 공동주택에 거주하는 입주민이 주택관리사 또는 주택관리사(보)의 자격이 있는 경우 위탁업체를 통한 관리소장으로 취업가능한지?

A. 「공동주택관리법」에서는 해당 공동주택 입주자등이 주택관리사 등인 경우 관리사무소장이 될 수 없다는 제한사항을 별도로 규정하고 있지 않습니다. 아울러, 동별 대표자가 해당 공동주택 관리사무소장이 될 경우 동법 제14조제4항에 의거 그 자격을 상실한다고 규정하고 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

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