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공동주택의 관리방법 & 입주자대표회의판례 · 해석

판례

자치관리단지의 관리사무소장은 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼수 없음

해석

(자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 ○○아파트에 있어서) 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령(현 공동주택관리법령)과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다.

 

판례

관리회사는 선량한 관리자의 주의로써 업무를 수행해야 할 것인바, 전기요금 산정방식의 변경 여부에 관하여 검토하여 알려주는 등 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있음

해석

○○아파트와 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같고, 관리회사는 ○○아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 한다고 할 것인바, ○○아파트를 관리함에 당하여 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 ○○아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다고 할 것이다.

 

판례

법령 상 관리업무의 인계는 사업주체가 해당 공동주택 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무의 당연 승계까지 포함되는 것은 아님 

해석

구 주택법(현행 공동주택관리법)은 사업주체에 의한 공동주택의 관리는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지의 한시적인 관리임을 명시하고 있으며 입주예정자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자 또는 입주자가 구성하는 입주자대표회의에 의한 자율적인 공동주택의 관리를 보장하고 있다. 따라서 사업주체가 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무에 대하여도 입주자대표회의 등에게 일률적으로 승계의무를 부과하는 것으로 이 사건 조항(구 주택법 제43조제6항 본문, 현행 공동주택관리법 제13조)을 해석함으로써 그 계약의 효력을 사업주체에 의한 공동주택의 관리가 종료된 이후에까지 당연하게 확장시키는 것은 위와 같은 구 주택법 규정의 취지에 반하는 것이다. 

구 주택법(현행 공동주택관리법)은 법률상 지위의 이전에 대하여는 ‘승계’라는 용어를, 물건이나 서류의 사실상 이전에 대하여는 ‘인계’라는 용어를 구분하여 사용하는데, 이 사건 조항(구 주택법 제43조제6항 본문, 현행 공동주택관리법 제13조)에서는 그중 ‘인계’라는 용어를 사용하고 있다. 구 주택법령 규정들의 문언 및 내용에 비추어 보더라도 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무의 당연 승계까지도 포함시키려는 취지로 이 사건 조항이 관리업무의 인계를 규정한 것이라고 보기는 어렵다. 이러한 사정들을 종합하면 이 사건 조항(구 주택법 제43조제6항 본문, 현행 공동주택관리법 제13조)은 사업주체와 새로운 관리주체 사이에서 관리업무를 사실상 이전하여야 함을 규정하는 것으로 봄이 상당하고, 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정이라고 볼 수 없다.

 

판례

전체 입주예정자 과반수가 입주하였다면 개별 선거구 내 입주비율과 상관 없이 모든 선거구에서 동대표 선출이 가능

해석

입주예정자의 과반수가 입주하지 아니한 선거구에서는 동별대표자를 선출할 수 없다는 규정은 법령이나 관리규약 어디에서도 찾아볼 수 없는 점[다만 선관위규정 제22조 제2항에 이러한 규정이 있으나 법령이나 관리규약에도 없는 입주자등의 권리 제한에 관한 사항을 선관위 규정으로 만들어 낼 수는 없다고 할 것이다], 만일 그와 같이 해석한다면 동별대표자를 선출할 수 없는 선거구의 입주자등으로부터 관리규약에서 인정하고 있는 동별대표자에 관한 피선거권 ․ 선거권, 입주자대표회의의 회장 및 감사에 관한 피선거권을 박탈하게 되고, 선거구별로 선출한 동별대표자로 입주자대표회의를 구성함으로써 공동주택의 관리에 있어 입주자등의 의견을 고르게 반영하고 상충될 수 있는 이해관계의 조정을 꾀하고자 하는 제도의 취지가 훼손되는 결과를 초래할 수 있는 점 등에 비추어 입주 예정자의 과반수가 입주하지 아니한 선거구라도 동별대표자를 선출할 수 있다고 보아야하고, 이러한 경우 동별대표자 1인당 입주자등의 수에 있어서 선거구간에 현저한 차이가 발생하는 등의 불합리는 선거구를 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정하는 등 선거구의 조정을 통하여 해결하여야지 그렇지 않고 입주자등의 동별대표자 선출권을 박탈한다는 것은 용인될 수 없는 방법이라고 할 것이다.

 

판례

입주자대표회의 회장 선출절차가 위법함을 들어 회장 당선에 관한 입주자대표회의의 의결이 무효라고 한 사례

해석

이 사건 선거에서 당선자로 결정된 A가, 선거과정에서 입주민들에게 배포되는 선거홍보물에 학력과 경력을 허위로 기재하였고, 민주적이고 공정한 선거관리를 위해 조직된 선거관리위원회 위원장으로 하여금 폭력과 폭언으로 사퇴서를 제출하게 하였으며 또한 그 사퇴서가 적법하게 처리하지 아니한 상태에서 이 사건 선거가 시행되어 A가 회장 당선자로 결정된 것이므로, 이 사건 선거에서 A를 회장 당선자로 결정한 것은 그 선출절차가 위법하여 무효라 할 것이다.

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