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아파트 분양시 조감도와 실체와의 차이 설명했다면
건설사의 채무불이행책임 및 불법행위책임 없다.

 

[판결요지]

분양계약서와 카탈로그 등에 첨부된 조감도에 실제와 차이가 있을 수 있다는 설명이 부기되어 있었던 이상 조감도의 내용이 분양계약의 일부로 되었다고 할 수 없으므로 채무불이행책임을 물을 수 없고, 위와 같은 조감도 부기내용과 원고들이 주장하는 이격거리에 관한 설명 등을 했다고 할 수 없으므로 불법행위책임도 인정하지 않은 사례

⊙ 사 건 2007가합☆☆☆☆ 손해배상(기)
⊙ 원 고 KKK외 37인 
    원고들 소송대리인 변호사 김병수
⊙ 피 고  1. 주식회사 AAAAAA  울산 남구 00동
                대표이사 aaa
            2. 주식회사 BBBB 울산 남구 00동
                대표이사 bbb 
                위 피고들의 소송대리인 법무법인 태양
                담당변호사 설창환, 장석환
            3. 주식회사 CCCCCC
                서울 서초구 △△동
                대표이사 ccc, ddd 
                소송대리인 법무법인 삼성
                담당변호사 최영철
⊙ 변론종결 2009. 3. 19.
⊙ 판결선고 2009. 4. 23.

주 문
1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지
피고들은 각자 원고들에게 각 20,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유
1. 기초사실
가. 피고 주식회사 AAAAAA(이하 ‘피고 AAAA'이라 한다). 피고 주식회사 BBBB(이하 ’피고 BBBB'이라 한다)은 토목, 건축공사업을 영위하는 회사로서, 울산 0구 00동 지상에 □□□□라는 이름의 공동주택(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 신축, 분양한 시행사이고, 피고 주식회사 CCCCCC(이하 ‘피고 CCCCCC'이라 한다)은 이 사건 아파트를 신축한 시공사이며, 원고들은 피고 AAAA, 피고 BBBB로부터 이 사건 아파트를 분양받은 수분양자들이다.
나. 피고들은 이 사건 아파트에 관하여 분양광고를 하면서, 이 사건 아파트를 상공에서 가상으로 조망한 전체 조감도가 게재된 “광고 전단지”(갑 제4호증)를 배부하거나, 상공 및 측면에서 조감한 이 사건 아파트 전체 이미지 사진, 이 사건 아파트 전체 축소 모형 및 실내 인테리어 사진이 전시된 모델하우스를 설치하였고, 원고들과의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다) 체결 후에는 위 조감도 등이 담긴 “계약자용 카달로그”(갑 제6호증)를 교부하였다.
다. 이 사건 아파트는 2007.경 완공되었는데, 실제 건축된 이 사건 아파트는 ① 거실 실내등이나 로비 라운지 등 일부 시설의 경우 모델하우스나 카달로그와는 다른 재질, 사양 등으로 설치되어 있고, ② 분양광고 및 카달로그에 게재된 전체 조감도보다는 이격거리가 좁은 편이고, 이 사건 아파트 제101동 일부 세대의 경우 인근 10층 상업건물인 ■■빌딩 상가에서 거실, 베란다 등이 일부 육안으로 보이는 상태이다.
〔인정 근거〕 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지

 

2. 원고의 주장
가. 채무불이행으로 인한 손해배상
피고들이 신축 분양한 이 사건 아파트는 분양광고를 할 당시 배부되거나 설치된 광고 전단지, 모델하우스와 달리 건물간 이격거리가 지나치게 좁게 신축되었고, 이로 인하여 원고들은 건너편 건물에서 각 세대의 거실이 보이는 등으로 사생활이 침해되고(특히 101동의 경우 인근 ■■빌딩과의 이격거리가 7-8미터에 불과하여 빌딩 상가에서 세대의 거실이 보이는 등 사생활이 침해되었다). 일조권이 침해되었다.
또한, 피고들이 이 사건 아파트를 분양하면서 제공한 광고 전단지, 모델하우스, 계약자용 카달로그상의 아파트의 시설, 환경, 품질은 원고들과의 분양계약의 내용으로 되었다 할 것인데, 피고들은 거실 실내등, 로비라운지 등에 관하여 위 광고 전단지, 모델하우스, 계약자용 카달로그와 달리 시공하였다.
그렇다면, 피고들은 원고들과의 분양계약상의 채무를 이행하지 않았다 할 것이므로, 피고들은 이러한 채무불이행으로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 불법행위로 인한 손해배상
피고들은 분양광고상의 조감도와 같이 건물 간 충분한 이격거리를 보장해 주고, 모델하우스에 설치된 것처럼 고급 자재를 사용하여 인테리어 공사를 할 것처럼 허위의 광고를 하여 원고들을 기망하였으므로, 피고들은 이러한 불법행위로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
다. 그렇다면 피고들은 원고들에게 위와 같은 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상금 중 원고들이 일부청구로서 구하는 각 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 판단
가. 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 관하여
(1) 청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분 기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양.후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동.호수.평형.입주예정일.대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형.재질.구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형.재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양 광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트이 외형.재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결등 참조).
한편, 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축 행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 하고, 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다63565 판결 등 참조).
(2) 이 사건 아파트에 관한 조감도 등이 아파트의 외형재질에 관한 것으로서 이 사건 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 있는지에 관하여 살피건대, 조감도만으로는 건물간 이격거리가 어느 정도인지 정확하게 표시되어 있지 않은 점, 원고들이 교부받은 광고 전단지 등에도 “본 광고에 사용된 투시도는 소비자의 이해를 돕기 위한 이미지 컷으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다”라는 기재가 되어 있는 점 등에 비추어보면, 광고 전단지 등에 게재된 조감도 자체가 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없으므로, 이 사건 건물이 조감도와 다르게 건축되었다는 사정만으로 계약불이행이 있었다는 원고들의 주장은 이유 없다.
그리고, 이 사건 아파트의 이격거리가 좁아 일조권이 침해되고, 사생활이 침해되었다는 주장에 관하여 살피건대, 대도시 인구의 과밀화와 토지의 효율적 이용을 위한 건물의 고층화, 집적화 경향을 고려할 때, 아파트 신축으로 인한 사생활침해 정도 및 일조권침해 정도는 사회통념상 수인의 한도를 넘어서는 경우에 한하여 손해배상책임이 있다고 인정될 것인데, 원고들의 사생활침해 정도 및 일조권침해 정도가 수인의 한도를 넘었음을 인정할 증거가 전혀 없으므로 위 부분 주장도 이유 없다.
그리고, 피고들이 이 사건 아파트를 분양하면서 제공한 광고 전단지, 모델하우스등과 다르게 이 사건 아파트가 시공되었다는 주장에 관하여 살피건대, 실제로 설치된 내부 인테리어와 설비가 분양광고와 달리 질적으로 어떠한 하자가 있는지, 원고들이 이러한 계약불이행으로 인하여 어떠한 손해를 입었는지에 관하여 아무런 주장 및 입증이 없으므로, 위 부분 주장도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.  결국, 원고들의 계약위반을 원인으로 한 손해배상 청구는 전부 이유 없다 할 것이다.

나. 불법행위로 인한 손해배상 청구에 관하여
(1) 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다27510 판결 등 참조).
(2) 살피건대, 이 사건 아파트가 분양광고 등에 실린 전체 조감도와 다소 달리 지어졌고, 일부 시설의 경우 제공된 광고 전단지, 모델하우스 등과 달리 시공되었다는 점은 앞서 살핀 바와 같으나, 갑 제3 내지 6호증의 각 기재에 변론전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 입주자 모집공고상의 유의사항에 “경미한 사항의 변경은 계약자의 동의가 있는 것으로 간주하여 사업주체가 경미한 사항의 변경 인허가를 진행하며 이에 대한 이의를 제기하지 않는다. 견본 주택에 사용된 제품은 자재의 품절, 품귀 등의 부득이한 경우와 신제품 개발시에 한하여 동질, 동가 이상의 타사 제품으로 변경 시공될 수 있다. 각종 인쇄물 및 조감도는 개략적인 이해를 돕기 위한 것이므로 실제 시공과는 다소 차이가 있을 수 있으며, 시설물의 위치와 규모는 측량결과 및 각종 평가심의 결과에 따라 다소 변경될 수 있다”라고 기재되어 있고, 이 사건 아파트 전체 조감도 하단에 “본 광고에 사용된 투시도는 소비자의 이해를 돕기 위한 이미지컷으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다”라고 기재된 점, 공급계약서뿐만 아니라 입주자 모집공고 및 분양 광고 상의 전체 조감도 어디에도 건물 간 이격거리에 관하여는 아무런 구체적인 표기가 없는 점, 피고들이 분양광고 및 카달로그상에 이 사건 아파트 전체 조감도를 게재한 이외에 원고들에게 적극적으로 건물 간의 이격거리를 충분히 보장해 주겠다고 광고하거나, 구체적인 이격거리를 적시한 사실이 없는 점 등을 종합하면 앞의 인정사실만으로는 피고들의 분양광고가 과장광고를 넘어 기망행위에 이르렀다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  결국, 원고들의 기망행위를 원인으로 한 손해배상 청구 역시 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 할 것이다.

4. 결론
그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 한영표
         판사 장석준
         판사 안지열

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