작년부터 신규분양시장은 수도권뿐 아니라, 지방 곳곳에서도 높은 경쟁률 속에 1순위 청약마감행렬이 이어지고 있다. 며칠 전 분양이 끝난 시흥시, 대전광역시, 여수시의 신규분양도 모두 몇 십대 일의 비율로 끝났음을 잘 아시리라. 가는 곳마다 2,500만 여개의 주택종합저축통장이 줄서기를 하고 있는 셈이다.

따라서 신규분양시장에서 당첨되기는 하늘의 별따기다. 덕분에 미분양도 줄고 있다. 경기 양주, 평택, 화성, 안성, 인천 중구 등 수도권 미분양 관리지역 5곳도 곧 졸업을 할 것이고, 부산 영도, 대구 서구, 강릉, 춘천, 제주 등 지방 29곳도 미분양관리지역의 ‘딱지’를 뗄 가능성이 크다.

왜 새 아파트로만 사람들이 몰리고 있을까? 새 아파트를 선호하는 데에는 그만한 이유가 있다.

첫째, 이왕이면 새 집에서 살겠다는 심리작용이 크다. 1980년 이후 40여 년 동안 서민들은 그저 싼 집 찾아 헌집도 감지덕지 고맙게 살아왔다. 즉, 더운 밥 찾고 식은 밥 찾을 여유가 없었다는 것이다. 그러나 이제는 돈이 많아 어차피 집을 살 바엔 새로 지은 집에서 살아보겠다는 마음의 여유가 생긴 것이다.

둘째, 기존주택은 목돈이 있어야 하지만, 신규분양은 계약금 10%부터 나누어 낼 수 있어 좋다. 중도금도 대부분 대출이 되기 때문에 2-3년 동안 느긋하게 준비하며 갈아타기를 하거나, 새로 입주할 수 있어 좋다.

셋째, 새집과 헌집은 나중에 시세차익에서 차이도 나지만, 팔기도 쉽다. 코로나19와 같은 경제적 충격이 아니라면 집을 팔지 못해 자금을 회전하지 못하는 일은 거의 없었다. 따라서 새 집은 현금이나 거의 마찬가지로 생각하게 된다.

지금 새 아파트를 선호하는 수요자나 투자자들도 모두들 위 3가지 요건을 생각하며 투자하고 있을 것이다. 그러나 필자는 지금 새 아파트가 입주를 시작하는 2-3년 후와 코로나19의 경제충격이 사그라질 2-3년 동안을 살펴보면 그렇게 장밋빛으로만 볼 수 없다는 걱정이 앞선다.

문제는 앞으로 ‘2-3년 동안 경제사정이 어떻게 변할 것이냐’ 그게 관건이다. 경제사정이 나빠진다고 가정하면 2-3년 후, 지금 분양받은 아파트에 입주할 수 없는 사람들이 태반일 것이다. 이번 코로나19충격은 의외로 크다. 크게는 여행사를 비롯해서 작게는 영세 자영업까지 거의 망했거나, 힘겨운 고통을 겪고 있는 중이다.

내가 살고 있는 헌집 팔아서 새집으로 이사하는 게 쉬운 일인 것 같지만, 세상은 내 뜻대로 되지 않는다. 국민 모두 서로가 어려우면 집이 팔리지 않는다. ‘내가 살고 있는 집이 팔릴 것이냐? 안 팔릴 것이냐? 경제사정이 괜찮을 것이냐? 어려울 것이냐?’는 오로지 장모님 마음에 달려 있다.

‘장모님이 떡을 줄 것이냐? 안 줄 것이냐?’ 사위가 예뻐야 떡을 주지 매일 제 마누라 고생시키고 있는 사위라면 그런 사위에게 떡을 주겠는가. 경제란 그런 것이다. 오는 정과 가는 정이 있어야 한다는 것이다. 마찬가지로 헌 집 팔고, 새 집으로 가려면 전체적인 국민 경제가 어느 정도 여유가 있어야 한다.

새 아파트 분양받아 놓고 살고 있는 집이 안 팔리거나 경제가 어려워 빚을 내기 힘들게 되면 분양받은 아파트에 못 들어간다. 못 들어가면 계약금만 몰수당하는 게 아니라, 중도금 이자와 잔금 연체이자로 1억 정도 돈을 더 물어내야 한다. 그 돈을 못 갚으면 신용불량자가 될 수 있다.

신용불량자가 되지 않으려면 살고 있는 집과 새로 분양받은 아파트 중 어느 한 채를 전세 놔야 하고, 그 돈으로 새 아파트 잔금을 맞춰야 한다. 그러나 앞으로는 임차인의 권리가 강해져서 세놓게 되면 팔기가 아주 힘들어 억지로 1가구 2주택이 될 수 있고, 그게 멍에가 될 수 있다.

코로나 충격이 없던 평소에도 아파트 분양에는 언제나 위험이 도사리고 있음이 허다하다. 살던 집이 안 팔려서 이사를 못 할 수도 있지만, 새 아파트 값이 너무 내려 입주를 포기할 수도 있다. 입주 시기에 새 아파트 값이 오를 것인지, 내릴 것인지도 장모님만이 알고 있는 사실이다.

집 마련은 기존주택을 사서 내 집 마련을 하는 방법이 있고, 새 아파트를 분양받아 가는 방법도 있으며 조합원으로 가입하여 조합주택에 입주하는 방법도 있다. 어느 방법으로든 집을 마련해야 함은 옳지만, 요즘 경제사정에서는 집 사놨다 나중에 돈 번다는 마음과 투자한다는 마음은 갖지 않음이 옳을 것이다.

이유는 부동산규제책이 너무 많고, 세금이 계속 상승하고 있으며 코로나19의 경제충격이 언제 제자리로 돌아갈 것인지 감을 잡기 어렵다. 새 아파트 선호했다가 경제가 어려워지면 오히려 손해를 보는 일이 종종 일어나고 있음도 참고 하시고, 장모님이 떡을 줄 것인가, 안 줄인지 감을 잘 잡은 다음 김치국을 준비하자.

요즘 채권을 비롯한 펀드시장이 어려움을 호소하고 있고, 주식시장도 오르락내리락 믿을 수가 없어서 투자자들이 애를 태우고 있다. 돈이 많건 적건, 토지, 빌딩, 산업용 부동산에 눈길을 주고 있음은 변함이 없다. 장모님은 조용히 그리고 변함없이 잘 사는 딸집에 떡을 보내주게 된다. 조용히 순리대로 잘 살자. 

윤정웅 부동산 칼럼리스트  @

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